快看!第七波打房政策懶人包,最新房貸限制和房價影響全解析!

三種「房屋地雷」樓層,網友:連建商都不敢住! 1打房政策背景與主要內容

台灣房市持續過熱,央行於近期推出第七波打房政策,目的是抑制投機行為,讓房市降溫。這次的政策主要針對投資者及多戶購屋者,措施包括提高存款準備率、限制貸款成數等。

具體措施包括:

  • 提高存款準備率0.25個百分點,減少市場上的多餘資金。
  • 首戶貸款取消寬限期,強化還款壓力。
  • 第二戶購屋貸款成數降至五成,並擴大至全國。
  • 第三戶以上與法人購屋的貸款成數降至三成。
  • 餘屋貸款成數也從四成降至三成。

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    央行利率連2凍調升存準率1碼 第7波房市管制祭4措施(圖:中央社

政策目的與警示

央行此舉的目的是降低房市的過熱風險,防範類似於日本泡沫經濟和美國次貸危機的事件發生。這些政策針對的是投機性購屋者,目的是限制投資者對房地產的過度依賴,讓房價漲幅回到合理範圍。

央行為何要再度打房?三大原因揭示政策背後的深層考量

1. 房市過熱,貸款集中度過高

自去年下半年以來,台灣的房市交易量持續增長,帶動不動產貸款大幅成長。根據統計,至2023年8月底,全體銀行的不動產貸款集中度達到37.5%,接近2009年10月的歷史高點37.9%。這意味著銀行的資金過度集中於房地產,忽略了其他產業的投資需求,進一步增加了金融體系的不穩定性。

央行強調,若銀行的信用資源過度集中於房地產,將會排擠實體經濟中生產事業的資金需求,進而不利於經濟的永續發展和金融體系的穩定性。

2. 借鑒國際案例,防範未然

央行引用了兩個重大國際案例,警示國內房市投機風險:

  • 1990年代日本資產泡沫破滅事件:
    日本在1985年廣場協議後,日圓升值,資金湧入房地產市場,導致資產價格暴漲。政府在推動金融自由化的同時,未有效加強金融監管,再加上民眾盲目相信土地只會升值,最終導致資產價格崩盤。銀行不良債權暴增,金融系統功能受損,日本經濟陷入長期停滯。
  • 2007-2008年美國次級房貸危機:
    在2000年代初期,美國聯準會(Fed)採取低利率政策,導致次級房貸市場膨脹,但貸款品質卻急劇下降。金融機構過度依賴槓桿操作,加之複雜的金融商品結構,導致風險失控。當Fed開始升息後,房價逆轉,貸款違約率攀升,最終引發全球金融危機。

這兩個案例顯示,房市泡沫破滅會對銀行資產品質造成毀滅性打擊,進而引發廣泛的經濟衰退。因此,央行借鑒這些教訓,認為當前台灣房市的過度槓桿與投機行為需迅速抑制,以免重蹈覆轍。

3. 預防性措施:第七波信用管制登場

為了避免類似的房市泡沫,央行選擇採取預防性措施。全球許多國家已經使用多種政策工具,包括信用管制,來抑制房市過熱並促進經濟穩定。

央行在2023年8月中旬邀請34家本國銀行進行座談,強調銀行應自主管理不動產貸款總量,並引導更多信用資源支持首購族和自住需求者,抑制投機和囤房行為。這也是央行第七波打房政策的核心,透過嚴格的信貸管制,讓房市降溫,同時降低房市風險,確保經濟金融的穩定發展。

中央銀行19日舉行第3季理監事會議,央行總裁楊金龍(圖)會後向媒體說明,決議利率「連2凍」,調升存準率1碼,第7波選擇性信用管制共4大措施。中央社記者趙世勳攝 113年9月19日
央行總裁楊金龍(圖:中央社)會後向媒體說明,決議利率「連2凍」,調升存準率1碼,第7波選擇性信用管制共4大措施。

政策四大措施解讀

這次打房政策有四大核心措施,分別針對不同的購屋群體:

  • 取消首戶貸款寬限期: 名下已有房屋的貸款將無法享受寬限期,買家需要立即開始還款,進一步提升購屋者的財務壓力。
  • 第二戶貸款成數降至五成: 這項規範擴大至全國,對於擁有第二戶房產的買家,貸款成數降至五成,讓投資者使用槓桿的機會減少。
  • 第三戶及法人貸款成數降至三成: 此措施針對多戶購屋者及公司法人,嚴格限制其資金來源,抑制房地產市場的投資行為。
  • 餘屋貸款成數下降: 針對尚未售出的房產,貸款成數降至三成,促使建商加快銷售進度。

    央行第7波房市信用管制措施一覽。(圖/nownews社群中心製)
    央行第7波房市信用管制措施一覽。(圖/NOWnews社群中心製

政策對市場的影響

這次政策的推出對市場有以下幾點影響:

  • 投資客面臨更多壓力: 多戶持有者和建商在貸款成數和條件收緊後,將面臨更大的資金壓力,可能會加快拋售手中的房產。
  • 房價可能下修: 預計第四季房價會有所修正,特別是預售屋市場。部分投資者將因資金問題低價出售,影響房市的整體價格。
  • 貸款審核更嚴格: 銀行在未來的房貸審核上會更加謹慎,貸款條件的加強將限制購房者,進一步減少投資需求。

誰受到影響?誰不會受到影響?

儘管這次政策嚴格限制多戶購屋者,但有些群體不會受到太大影響:

  • 首購族和自住需求者: 貸款條件對首購族影響較小,這些買家仍然可以順利取得貸款,政策反而有助於這類群體的購屋需求。
  • 現金購房者: 因為不需要依賴貸款,現金買家不會受到新政策的影響,他們仍然可以自由進行交易。
  • 商用不動產買家: 商用不動產並未被列入此次政策的打擊範圍,因此投資者依然可以關注商用置產的機會。

房仲、消費者與賣家的應對策略

面對央行的政策,房仲業者、消費者以及賣家需要採取不同的應對策略:

房仲應對策略

  • 轉向首購族與自住需求者: 鎖定受到政策影響較小的首購族,幫助他們尋找合適的房源,並提供貸款諮詢。
  • 推廣都更與危老重建項目: 都更和危老改建案政策影響較小,可以積極推廣這些項目來吸引買家。
  • 拓展商用不動產服務: 由於住宅市場受限,房仲可以轉向商用不動產,為企業和投資者提供服務。

消費者應對策略

  • 重新評估財務狀況: 在貸款條件收緊的情況下,消費者應該仔細檢視財務狀況,確保有足夠的自備款。
  • 選擇價格合理的房屋: 關注市場的修正時機,避免在高峰期購房,選擇性價比高的房源。

賣家應對策略

  • 調整房屋定價: 賣家應根據市場需求和政策影響,調整房屋定價,避免房價過高導致無法銷售。
  • 提高房屋吸引力: 進行必要的小修繕,讓房屋看起來更加吸引人,增加成交機會。

常見問題

1. 這次的打房政策主要針對哪些群體?

這次政策主要針對多戶購屋者、投資客和建商,特別是那些依賴高槓桿進行購屋的投資者。

2. 首購族會受到影響嗎?

首購族的貸款條件相對較寬鬆,因此他們不會受到太大影響,反而有機會在市場修正時進行購房。

3. 房價會因此下跌嗎?

由於政策的嚴格限制,房價預計會有所修正,特別是在投機者拋售房產的情況下,部分區域的房價可能會下降。

4. 餘屋貸款成數的調整會對建商有何影響?

餘屋貸款成數下降後,建商會面臨更大的資金壓力,這將促使他們加快出售未售出的房產。

5. 政策對商用不動產有影響嗎?

此次政策主要針對住宅市場,商用不動產不受影響,因此對於投資商用物業的買家來說,市場仍然充滿機會。

6. 如何應對貸款條件變嚴的情況?

消費者可以加強自身的財務準備,增加自備款,並與銀行保持良好的溝通,確保貸款過程順利。

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