打房政策背景與主要內容
台灣房市持續過熱，央行於近期推出第七波打房政策，目的是抑制投機行為，讓房市降溫。這次的政策主要針對投資者及多戶購屋者，措施包括提高存款準備率、限制貸款成數等。
具體措施包括：
- 提高存款準備率0.25個百分點，減少市場上的多餘資金。
- 首戶貸款取消寬限期，強化還款壓力。
- 第二戶購屋貸款成數降至五成，並擴大至全國。
- 第三戶以上與法人購屋的貸款成數降至三成。
- 餘屋貸款成數也從四成降至三成。
央行利率連2凍調升存準率1碼 第7波房市管制祭4措施（圖：中央社）
政策目的與警示
央行此舉的目的是降低房市的過熱風險，防範類似於日本泡沫經濟和美國次貸危機的事件發生。這些政策針對的是投機性購屋者，目的是限制投資者對房地產的過度依賴，讓房價漲幅回到合理範圍。
央行為何要再度打房？三大原因揭示政策背後的深層考量
1. 房市過熱，貸款集中度過高
自去年下半年以來，台灣的房市交易量持續增長，帶動不動產貸款大幅成長。根據統計，至2023年8月底，全體銀行的不動產貸款集中度達到37.5%，接近2009年10月的歷史高點37.9%。這意味著銀行的資金過度集中於房地產，忽略了其他產業的投資需求，進一步增加了金融體系的不穩定性。
央行強調，若銀行的信用資源過度集中於房地產，將會排擠實體經濟中生產事業的資金需求，進而不利於經濟的永續發展和金融體系的穩定性。
2. 借鑒國際案例，防範未然
央行引用了兩個重大國際案例，警示國內房市投機風險：
- 1990年代日本資產泡沫破滅事件：
日本在1985年廣場協議後，日圓升值，資金湧入房地產市場，導致資產價格暴漲。政府在推動金融自由化的同時，未有效加強金融監管，再加上民眾盲目相信土地只會升值，最終導致資產價格崩盤。銀行不良債權暴增，金融系統功能受損，日本經濟陷入長期停滯。 - 2007-2008年美國次級房貸危機：
在2000年代初期，美國聯準會（Fed）採取低利率政策，導致次級房貸市場膨脹，但貸款品質卻急劇下降。金融機構過度依賴槓桿操作，加之複雜的金融商品結構，導致風險失控。當Fed開始升息後，房價逆轉，貸款違約率攀升，最終引發全球金融危機。
這兩個案例顯示，房市泡沫破滅會對銀行資產品質造成毀滅性打擊，進而引發廣泛的經濟衰退。因此，央行借鑒這些教訓，認為當前台灣房市的過度槓桿與投機行為需迅速抑制，以免重蹈覆轍。
3. 預防性措施：第七波信用管制登場
為了避免類似的房市泡沫，央行選擇採取預防性措施。全球許多國家已經使用多種政策工具，包括信用管制，來抑制房市過熱並促進經濟穩定。
央行在2023年8月中旬邀請34家本國銀行進行座談，強調銀行應自主管理不動產貸款總量，並引導更多信用資源支持首購族和自住需求者，抑制投機和囤房行為。這也是央行第七波打房政策的核心，透過嚴格的信貸管制，讓房市降溫，同時降低房市風險，確保經濟金融的穩定發展。
政策四大措施解讀
這次打房政策有四大核心措施，分別針對不同的購屋群體：
- 取消首戶貸款寬限期： 名下已有房屋的貸款將無法享受寬限期，買家需要立即開始還款，進一步提升購屋者的財務壓力。
- 第二戶貸款成數降至五成： 這項規範擴大至全國，對於擁有第二戶房產的買家，貸款成數降至五成，讓投資者使用槓桿的機會減少。
- 第三戶及法人貸款成數降至三成： 此措施針對多戶購屋者及公司法人，嚴格限制其資金來源，抑制房地產市場的投資行為。
- 餘屋貸款成數下降： 針對尚未售出的房產，貸款成數降至三成，促使建商加快銷售進度。
央行第7波房市信用管制措施一覽。（圖／NOWnews社群中心製）
政策對市場的影響
這次政策的推出對市場有以下幾點影響：
- 投資客面臨更多壓力： 多戶持有者和建商在貸款成數和條件收緊後，將面臨更大的資金壓力，可能會加快拋售手中的房產。
- 房價可能下修： 預計第四季房價會有所修正，特別是預售屋市場。部分投資者將因資金問題低價出售，影響房市的整體價格。
- 貸款審核更嚴格： 銀行在未來的房貸審核上會更加謹慎，貸款條件的加強將限制購房者，進一步減少投資需求。
誰受到影響？誰不會受到影響？
儘管這次政策嚴格限制多戶購屋者，但有些群體不會受到太大影響：
- 首購族和自住需求者： 貸款條件對首購族影響較小，這些買家仍然可以順利取得貸款，政策反而有助於這類群體的購屋需求。
- 現金購房者： 因為不需要依賴貸款，現金買家不會受到新政策的影響，他們仍然可以自由進行交易。
- 商用不動產買家： 商用不動產並未被列入此次政策的打擊範圍，因此投資者依然可以關注商用置產的機會。
房仲、消費者與賣家的應對策略
面對央行的政策，房仲業者、消費者以及賣家需要採取不同的應對策略：
房仲應對策略
- 轉向首購族與自住需求者： 鎖定受到政策影響較小的首購族，幫助他們尋找合適的房源，並提供貸款諮詢。
- 推廣都更與危老重建項目： 都更和危老改建案政策影響較小，可以積極推廣這些項目來吸引買家。
- 拓展商用不動產服務： 由於住宅市場受限，房仲可以轉向商用不動產，為企業和投資者提供服務。
消費者應對策略
- 重新評估財務狀況： 在貸款條件收緊的情況下，消費者應該仔細檢視財務狀況，確保有足夠的自備款。
- 選擇價格合理的房屋： 關注市場的修正時機，避免在高峰期購房，選擇性價比高的房源。
賣家應對策略
- 調整房屋定價： 賣家應根據市場需求和政策影響，調整房屋定價，避免房價過高導致無法銷售。
- 提高房屋吸引力： 進行必要的小修繕，讓房屋看起來更加吸引人，增加成交機會。
常見問題
1. 這次的打房政策主要針對哪些群體？
這次政策主要針對多戶購屋者、投資客和建商，特別是那些依賴高槓桿進行購屋的投資者。
2. 首購族會受到影響嗎？
首購族的貸款條件相對較寬鬆，因此他們不會受到太大影響，反而有機會在市場修正時進行購房。
3. 房價會因此下跌嗎？
由於政策的嚴格限制，房價預計會有所修正，特別是在投機者拋售房產的情況下，部分區域的房價可能會下降。
4. 餘屋貸款成數的調整會對建商有何影響？
餘屋貸款成數下降後，建商會面臨更大的資金壓力，這將促使他們加快出售未售出的房產。
5. 政策對商用不動產有影響嗎？
此次政策主要針對住宅市場，商用不動產不受影響，因此對於投資商用物業的買家來說，市場仍然充滿機會。
6. 如何應對貸款條件變嚴的情況？
消費者可以加強自身的財務準備，增加自備款，並與銀行保持良好的溝通，確保貸款過程順利。
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