想買房?先了解地上權住宅的優缺點!值得投資嗎?

地上權可以買嗎想知道地上權住宅是什麼,以及其優缺點嗎?這篇文章將詳細解釋地上權住宅的定義、特性、稅金計算方式,以及值得買的考量因素。

本文大綱:

  1. 地上權住宅定義及特性
  2. 地上權住宅優點
  3. 地上權住宅缺點
  4. 地上權住宅使用期限與處理方式
  5. 如何查詢地上權住宅使用期限
  6. 地上權住宅地租計算方式

地上權住宅是什麼?

地上權住宅就是指建商拿到政府出售土地的使用權,然後在上面蓋起房子再賣給人的那種房子。你可以把它想成是租屋,但房子可以長期使用,跟一般的房子差不多,但沒有土地的所有權。這種房子的價格通常比周圍的房價便宜,可能只有七成甚至更低。而且,這塊土地有個使用期限,通常是50至70年左右。

地上權住宅的優點

  • 「低成本入住大區域」:買地上權住宅比較划算,能夠在市區或是好學區以七成價進住,省下一大筆錢。
  • 「享受豪宅舒適」:住進地上權,就像住進舒適又方便的豪宅,擁有高品質的生活環境。
  • 「避免土地負擔」:不用擔心土地負擔,房屋建築有年限,過了期限也不用擔心。
  • 「靠近市區」:地上權通常都建在市區,生活機能好,交通方便,方便上班、購物、逛街。

地上權住宅的缺點

  • 土地不是你的,就像是租來的,雖然可以住,但是永遠沒有土地的所有權,這點有點像長期租屋。
  • 使用期限有限,就像是倒數計時一樣,住的時間有限,時間到了就要拆房子還地,還不確定能不能延長。
  • 房貸條件不太好,貸款比例比一般房子低,利率也稍微高一點,貸款年限也比較短。
  • 要交的稅也不少,每年要交地租,計算方式有點複雜,但是總之就是比一般住宅要貴一點。
  • 轉手不太容易,市場上地上權住宅的交易不多,流動性比一般住宅差一些,而且使用期限越來越短,房子的價值也會越來越低。

地上權年限到了怎麼辦?

當地上權住宅的使用期限到了怎麼辦呢?簡單說,期限到了就得搬走,因為政府要收回土地。如果房子還能用,那就直接歸政府所有,如果不能用了,就得拆掉再還地。

地上權年限怎麼查?

要查詢地上權的年限很簡單,就是看建案簽約的日期。建案簽約一般都會在政府資料開放平臺國產署公佈,只要知道建案的地址或地號,就可以查到地上權的年限資訊。

地上權租金怎麼算?

雖然地上權住宅不需繳納「地價稅」(因為沒有土地所有權),但要繳納地租(或稱稅金)且會隨著公告地價浮動,這是購買地上權住宅非常需要考量的成本。地上權住宅地租計算方式=建商得標年度地價 2.5% +報稅當年度地價 1%(每平方公尺)。

舉例來說:建商得標當年地價 4 萬,今年公告地價 6 萬,地上權住宅使用人要負擔 40,000 x 2.5% + 60,000 x 1%=1,600 元(每平方公尺),若房屋土地持分為 10 坪(33 平方公尺),當年就要繳 33 坪 x 1,600 元 = 52,800 元的地租,比一般住宅地價稅 0.2% 高出許多,另外地上權住宅也需繳交房屋稅。

地上權住宅、一般住宅差異 一次看懂

地上權住宅 使用權住宅
(無房屋所有權的地上權住宅)
一般住宅
屋主權利 有房屋所有權,無土地所有權 僅有房屋使用權,無房屋、土地所有權 有房屋和土地所有權
房價 約市價七成以下 市價
使用期限 自建商得標土地後起算50或70年 無限制
貸款條件 貸款成數7成,貸款年限20年,利率較一般房貸多0.3到0.5% 貸款成數8成,貸款年限30年,採一般房貸利率
稅金/租金 每年繳交地租,計算公式:
地租=房屋之土地持分*(建商得標年度公告地價*2.5%+報稅當年度公告地價*1%)
每年繳交地價稅,計算公式:
地價稅=房屋之土地持分*0.2%
(以自用稅率計算)
投資特性 市場流通性差,使用期限過短將減損價值 市場流通性差,使用期限過短將減損價值,市場資訊不透明 房價隨土地價值增減而漲跌

地上權常見問題:

Q: 地上權住宅是什麼?
A: 地上權住宅指的是建商取得政府土地使用權,興建房屋後出售的一種住宅形式。它類似於租屋,但居住期間較長,且通常比周邊市價低。

Q: 地上權住宅有哪些優點?
A:

  • 低成本入住大區域。
  • 享受豪宅舒適。
  • 避免土地負擔。
  • 靠近市區,生活機能好。

Q: 地上權住宅的缺點有哪些?
A:

  • 缺乏土地所有權。
  • 使用期限有限,需拆除房屋。
  • 房貸條件不佳,貸款比例低,利率高,貸款年限短。
  • 需支付地租,且計算方式複雜。
  • 轉售困難,市場流動性低,價值隨使用期限減損。

Q: 地上權住宅使用期限到期後怎麼處理?
A: 使用期限屆滿後,需搬離房屋,並將土地歸還政府。若房屋仍可使用,則歸政府所有,否則需拆除房屋還地。

Q: 如何查詢地上權住宅的使用期限?
A: 可透過查詢建案簽約日期,該資訊通常在政府開放平臺或國產署公佈。

Q: 地上權住宅的地租如何計算?
A: 地租計算方式為建商得標年度地價的2.5%加上報稅當年度地價的1%(每平方公尺)。

結論:地上權住宅值得買嗎?

地上權住宅是否值得購買,取決於個人的財務狀況、居住需求與投資目標。考慮其獨特的優點與潛在的風險後,對於一些買家來說,地上權住宅可能是一個吸引人的選擇。

☆☆如果覺得我們蒐集的文章對您有幫助,幫我們按喔☆☆

返回頂端