從小到大的房產投資策略：初次購房者必讀｜房子該買多大？從樣品屋到2+1房的實用分析

實際坪數和公設比

購買房屋時，常見的疑問之一就是公設比和實際可用的室內空間。公設（公共設施）指的是所有業主共同擁有和使用的空間，例如大樓的大廳、電梯間、健身房等。這部分在房屋總坪數中佔有一定比例，通常新建的電梯大樓公設比約在30%左右，而較舊的建物可能低於20%。這意味著如果一個標榜30坪的新公寓，實際上你能自用的面積可能只有21坪。

理解公設比的重要性在於，它直接影響你購買的每一坪價值。高公設比雖然意味著更多的共享設施，但也可能導致高額的維護費用，並且實際居住的私人空間較少。因此，在購房時，應該仔細考慮公設比與個人需求之間的平衡。

得房率的計算

得房率是衡量實際可用住宅空間的一個關鍵指標。它是主建物面積（包括客廳、臥室等主要生活空間）與陽台面積的總和，除以房屋的總權狀面積。例如，如果一個公寓的總面積為100坪，主建物和陽台的面積合計為60坪，則得房率為60%。得房率在60%到70%之間被視為正常範圍。

得房率越高，代表你獲得的實際居住空間越多，這對於那些尋求最大居住效益的買家來說是一個重要的考量因素。低得房率可能意味著你支付了相同或更高價格，卻得到較少的實用空間，這在決定購買時應該被納入考量。

房間數的實際意義

在房地產市場上，常見的房型標示如「1+1房」或「2+1房」，這些表示方式通常涉及主要的生活空間（如臥室、客廳）加上一些額外的小空間，這些小空間可能是和室、書房或儲物室。這些”+1″的空間通常面積較小，並且可能不具備完整的門窗或實牆，這一點在購房時必須考慮清楚。

這類房間的功能和用途受限於其大小和設計，可能不適合作為常規臥室使用。購買這樣的房型時，買家需要評估這些空間是否符合他們的實際需要。例如，一個小家庭或是需要辦公室空間的買家，可能會發現這類+1房型非常實用。然而，如果你的目標是擁有更多的傳統臥室，則這種房型可能不適合你的需求。

夾層設計的法律限制

在一些現代住宅設計中，夾層（或稱樓中樓）設計越來越受歡迎，它提供了額外的空間利用選項。然而，這種設計必須在原始建築許可文件中明確規劃和批准，以避免日後的法律問題。如果建商在申請建築許可時未將夾層結構納入考慮，那麼該夾層可能會被視為違建，這將影響房屋的合法性，甚至可能影響未來的轉售價值或購買者的貸款條件。

為了確保合法性，買家應要求查看建築許可證和使用執照，確認其中是否包括夾層結構。這一步是防止未來可能出現的法律糾紛，並保護買家的投資安全。

樣品屋的陷阱

樣品屋是建商用於展示的模型房，它們通常被精心裝修和設計，以顯示空間的最大潛能。然而，這些樣品屋可能會通過移除梁柱、使用較薄的材料或拉高天花板等方式來誇大實際空間。這種做法雖然能吸引買家，但可能與實際建築的實際狀況存在差異。

購房者應該仔細比對樣品屋展示的與建築規劃文件中的平面圖，確保所見即所得。此外，攝取照片或影片，以便日後核對可能的差異，是一個好的做法。這不僅可以幫助買家更真實地評估未來的居住空間，也為可能出現的市場糾紛提供了證據。

從小到大的房產策略

對於預算有限的初次購房者來說，購入較小的房產後再根據家庭需求逐步升級是一種常見的房產策略。這種策略允許購房者在初期以較低的成本進入房產市場，隨著家庭和財務狀況的改善，逐漸轉向更大或更適合的住宅。這不僅有助於管理初始的財務壓力，還能夠在未來逐步建立更多的資產價值。

高度和挑高的考量

挑高住宅通常提供比標準住宅更大的垂直空間，這種設計不僅能夠增加居住的舒適感，還能在有限的平面空間中創造更多的儲存選項。例如，高達3.6公尺的挑高設計，即使扣除必要的結構厚度，如樓板和天花板，實際的室內高度仍可達到3.3公尺，這為高櫃、書架或其他儲存裝置提供了理想的空間。

對於那些面臨空間限制的家庭來說，挑高住宅是一個不錯的選擇，因為它不僅提高了居住品質，還有效利用了垂直空間來擴展存儲能力。此外，挑高住宅在市場上也往往具有較好的保值能力和吸引力。