【懶人包】房地合一稅2.0是什麼？新舊制比較、稅額試算、稅務申報重點一次看

什麼是「房地合一稅」？

「房地合一稅」是台灣於2016年實施的一種新型房地產交易稅制。這種稅制與傳統的房屋稅（持有稅）不同，其性質為交易稅，即只有在出售房地時才需要申報和繳納稅款。這項稅制適用於2016年及之後取得的房地，出售這些房地時必須按照該稅制規定操作。房地合一稅的核心特點是將房屋和土地的出售所得合併計算稅負，並根據所設定的稅率對實際收益徵稅。尤其對於短期交易，該稅制設置了較高的稅率，為35%或45%，目的在於抑制短期的房地炒作行為，促進房地市場的穩定發展。

重購退稅與自住減免

但自住一族不用擔心受影響，仍可適用重購退稅與自住減免兩大優惠：

• 重購退稅：個人買賣自住房地產，滿足特定條件後，無論是先購後售或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠。
• 自住減免：轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，未提供出租或營業使用者，課稅所得400萬元內免稅，超過部分適用10%所得稅率。

房地合一稅怎麼計算？ 申報時間與準備文件一次看！

因為房地合一稅是在2016年後才正式施行，因此在2016年1月1日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。

• 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內完成申報。
• 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內完成申報。
• 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算30日內完成申報。
• 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內完成申報。

申報準備的文件包括申報書和買賣交易契約書影本。

房地合一2.0版(新版) vs 1.0(舊版)差異比一比！

• 拉長「短期交易」重稅期：從舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
• 將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
• 提高境內企業稅率：由原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
• 補足舊版避稅漏洞：新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。

常見問題解答

問題一、房地合一稅是什麼時候開始實施的？

答案：房地合一稅最初於2016年開始實施。這是一項新的房地交易稅制，適用於2016年1月1日之後取得的房地產交易 。房地合一稅2.0的版本則於2021年7月1日開始實施，此版本適用於2021年7月1日之後交易的2016年1月1日以後取得的房地 。

問題二、自住房地有哪些稅收優惠？

答案：自住房地的課稅所得在400萬元以內者免納所得稅。如果課稅所得超過400萬元，則超過的部分按10%的優惠稅率計算應納稅額。

問題七、房地合一稅 2.0 適用範圍為何？

包括自105年1月1日後取得的房屋、土地、預售屋及其基地，以及直接或間接持有過半數股份的營利事業。

問題八、房地合一稅 2.0 稅率為何？

個人在2年內的交易稅率為45%，2至5年為35%，超過5年後的稅率逐步降低。營利事業的稅率設定也類似，目的是抑制短期炒作。

問題九、課稅所得如何計算？

課稅所得等於交易成交價格減去取得成本、相關費用和土地漲價總數額。

問題十、應納稅額如何計算？

應納稅額為課稅所得乘以適用稅率。