什麼是房地合一稅？ 重購退稅與自住減免 如何計算房地合一稅？ 新版與舊版的差異 常見問題解答 什麼是「房地合一稅」？ 「房地合一稅」是台灣於2016年實施的一種新型房地產交易稅制。這種稅制與傳統的房屋稅（持有稅）不同，其性質為交易稅，即只有在出售房地時才需要申報和繳納稅款。這項稅制適用於2016年及之後取得的房地，出售這些房地時必須按照該稅制規定操作。房地合一稅的核心特點是將房屋和土地的出售所得合併計算稅負，並根據所設定的稅率對實際收益徵稅。尤其對於短期交易，該稅制設置了較高的稅率，為35%或45%，目的在於抑制短期的房地炒作行為，促進房地市場的穩定發展。 房地合一稅解釋圖 重購退稅與自住減免 但自住一族不用擔心受影響，仍可適用重購退稅與自住減免兩大優惠： 重購退稅：個人買賣自住房地產，滿足特定條件後，無論是先購後售或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠。 自住減免：轉賣本人、配偶或未成年子女實際居住六年以上的自住屋，未提供出租或營業使用者，課稅所得400萬元內免稅，超過部分適用10%所得稅率。 房地合一稅怎麼計算？ 申報時間與準備文件一次看！ 因為房地合一稅是在2016年後才正式施行，因此在2016年1月1日以後取得之房屋、土地同時符合這以上時程條件均為房地合一稅的課稅標的範圍。 一般成屋交易：房地完成所有權移轉登記日的隔天起算30日內完成申報。 使用權房屋交易：房屋使用權交易日的隔天起算30日內完成申報。 預售屋交易：預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算30日內完成申報。 股權交易：符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算30日內完成申報。 申報準備的文件包括申報書和買賣交易契約書影本。 房地合一2.0版(新版) vs 1.0(舊版)差異比一比！ 拉長「短期交易」重稅期：從舊版的原持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。 將預售屋納入課徵對象：持有5年內出售都得適用重稅，以一般預售屋普遍持有期間僅2至3年情況下，幾乎只要投資客短期內轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。 提高境內企業稅率：由原本舊版規定出售房地稅率一律課20%，今新版調整為需適用「短期交易」重稅需持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。 補足舊版避稅漏洞：新版新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度如果有超過 總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成也必須納入新版課稅，藉以防堵透過假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。 常見問題解答 問題一、房地合一稅是什麼時候開始實施的？ 答案：房地合一稅最初於2016年開始實施。這是一項新的房地交易稅制，適用於2016年1月1日之後取得的房地產交易 。房地合一稅2.0的版本則於2021年7月1日開始實施，此版本適用於2021年7月1日之後交易的2016年1月1日以後取得的房地 。 問題二、自住房地有哪些稅收優惠？ 答案：自住房地的課稅所得在400萬元以內者免納所得稅。如果課稅所得超過400萬元，則超過的部分按10%的優惠稅率計算應納稅額。 問題三、為何要推動房地合一稅 2.0？ 為了抑制短期炒作，我們從105年1月1日開始實施房地合一稅制。因應市場短期炒作問題，財政部進一步修正稅法，推出2.0版，延長短期交易的高稅率期限。 問題四、房地合一稅 2.0 改革重點及預期效益為何？ 個人與營利事業短期交易房地稅率提高，強化抑制短期炒作。 修正土地增值稅率差異，防止透過稅率差異規避稅負。 調整計費用率和上限，使稽徵更符合實際情況。 獨資和合夥營利事業的房地交易所得，將不計入營利事業所得，反映其所有權人為個人特性。 問題五、哪些情形不受本次修法影響？ 維持20%稅率的情況包括：非自願因素的交易、合建分回房地交易、建商第一次移轉房地、都市更新及危老重建的交易等。 問題六、房地合一稅 2.0 自何時開始實施？ 從110年7月1日開始實施。在此之前的交易適用1.0規定；之後的交易適用2.0規定。 問題七、房地合一稅 2.0 適用範圍為何？ 包括自105年1月1日後取得的房屋、土地、預售屋及其基地，以及直接或間接持有過半數股份的營利事業。 問題八、房地合一稅 2.0 稅率為何？ 個人在2年內的交易稅率為45%，2至5年為35%，超過5年後的稅率逐步降低。營利事業的稅率設定也類似，目的是抑制短期炒作。 問題九、課稅所得如何計算？ 課稅所得等於交易成交價格減去取得成本、相關費用和土地漲價總數額。 問題十、應納稅額如何計算？ 應納稅額為課稅所得乘以適用稅率。 房地合一稅新版六大修法重點彙整： 項目 重點說明 1.短期套利者課重稅 延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間◾ 境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年未逾2年 超過2年未逾5年 20% 超過2年未逾10年 超過5年未逾10年 15% 超過10年 超過10年 ◾非境內居住者 適用稅率 修法前持有期間 修法後持有期間 45% 1年以內 2年以內 35% 超過1年 超過2年 2.法人比照個人課稅 營利事業依持有期間按差別稅率分開計稅(45%、35%、20%)，防止個人藉設立營利事業短期交易來避稅 3.擴大房地合一的課稅範圍 增列兩項課稅標的，防止透過移轉型態來避稅 交易預售屋及其坐落基地 交易持股(或出資額)過半數營利事業的股份(或出資額)，且該營利事業股權(或出資額)價值50%以上是由我國境內房地構成 4.土地漲價總數額增設減除上限 防止利用土增稅與所得稅稅率差異來避稅課稅基礎＝房地收入－成本－費用－土地漲價總數額土地漲價總數額減除上限＝交易當年度公告土地現值－前次移轉現值 5.五種交易不受影響 ◾ 維持稅率20%– 個人及營利事業非自願因素(如調職、房地遭強制執行)交易– 個人及營利事業以自有土地與建商合建分回房地交易– 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉– 營利事業興建房屋完成後第一次移轉◾ 維持稅率10%– 自住房地持有並設籍滿6年(課稅所得400萬元以下免稅) 6.適用日期 (110)年7月1日起開始適用：110年7月1日起交易出售105年1月1日以後取得的房地，就要適用房地合一稅2.0的規定。 ※資料來源：財政部國稅局 分享此文：Facebook電子郵件PinterestTelegramXLinkedInTwitterTumblrWhatsApp ☆☆如果覺得我們蒐集的文章對您有幫助，幫我們按＂讚＂喔☆☆ 相關文章台灣囤房稅2.0全面解析：新稅制對房市的影響，懶人包、表格整理一次看懂快看！第七波打房政策懶人包，最新房貸限制和房價影響全解析！投資者必知：囤房稅2.0的三讀通過對您的影響「敘禾苑」建案動土儀式盛大舉行 聿川建設＆瀞川建設攜手打造台南安南新地標【必看、超實用】貸款審核被拒的4大原因！別再踩雷了！安心買房指南 搞懂買房預算設定祕技不小心買到凶宅該怎麼辦？怎麼避免買到凶宅？洗白凶宅的真相大揭密！房地合一稅裝潢費用認列方法與案例分析【專家建議】選擇安全家園：台南市氣候變化下的房屋選購策略台灣房地合一稅2.0全面指南｜沒注意這幾點可能讓你損失數百萬！
