南市房價年漲四成

游資充斥，不動產交易價格飆升，但漲跌幅度因城鄉而有差距。估價師郭厚村認為，台南市房價一年內平均漲了四成，其中有些熱門地段甚至漲幅近一倍，但時間太久的老屋要經過結構鑑定，實際成交價可能比市場平均行情低，住宅大樓須則視結構鑑定結果來判斷有無再利用價值。

郭厚村現任崑山科技大學房地產開發與管理系助理教授，擁有土木結構專長背景，卻在取得估價師資格後轉行。他指出，自去年至今，台南有部分區段房價漲幅逾四成，雖然政府公開數據顯示，六都中以台南市漲幅最小，仍有熱門地段房價漲了快一倍，將來仍會面臨回跌壓力。

郭厚村表示，住家首重安全性，尤其是房屋結構，買中古屋時一定要先評估，了解有無海砂屋、輻射屋等風險，如有必要也可以進行結構鑑定。一般計費方式掛號費約 5000至 9000元，沒有公定價，視屋況及需求而定，如有技師簽證皆具公信力，具法律效力，可作為訴訟之用。

房價合理與否，買賣雙方各有不同標準，即使市場再怎麼熱，還是有賣不掉的房子。至於中古屋如何估價，依估價技術準則規定「最高最有效使用」，可分別就法律面、技術面、市場面、投資面之可行來分析。

郭厚村以高雄 85大樓最高容積率土地利用為例，起初所規劃推出之產品如飯店、百貨公司、辦公大樓、商務套房，需求未如預期強烈，屬市場面可行分析； 85大樓因此為了做到「最高」效用，卻使得造價相對昂貴，而銷售單價未能拉抬，淨收益成為負數，投資人無法實現預定的獲利，如此一來便成了最高非最有效的狀況。

（陳正一）2014/07/18 08:21 中華日報 http://www.cdns.com.tw/