比奢持稅還恐怖的 售屋所得 留意40%重稅

自從去年開始建立買賣、租賃不動產實價登錄後，政府已掌握交易數據，國稅局已調整出售不動產財產交易所得的認定方式了。根據所得稅法規定，個人出售房屋，如能提出交易時的成交價額及成本費用證明文件者，其財產交易所得計算依規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準計算。

財政部核定的標準，其實近幾年已大幅調整，台北市幾個所謂的「豪宅區」，包括信義、中正、大安及松山區，核定標準都高達48%新高點，其他區為42%，比前幾年成長了一倍。

但實際上核定標稅率再高，也僅是宣示性質，主要是房地產稅基低，房屋評定現值通常列在房屋稅單上，雖已將路段率算在內，但基本上還是比實價低，屬於「輕稅」；但若根據售屋「淨利」來算，恐怕售屋者將面對「難以承受之重」。

已有民眾接到國稅局要求補稅通知，國稅局依實際成交價格比對，估算房地比，例如成交總價2000萬元，可能就會被估算房屋部分占三成，所以財產交易所得就是600萬元。這600萬所得加上原本報稅的年所得，稅率肯定一舉就跳升到40%，算算至少要繳出240萬元的稅。

過去若依標準算法，房屋評定現值即便乘上最高稅率48%，恐怕也不會超過100萬元，以財產交易所得來看，這兩種算法落差有500萬元之鉅。

目前礙於人力有限，國稅局鎖定的查稅補稅目標，據了解還是以總價8000萬元以上中古屋，以及2008年之後買賣高總價預售屋，一般房屋買賣大概都只是抽查，但不排除未來財產交易所得傾向用這種算法計算，屆時售屋成本可就大幅增加了。

無論如何，現在開始任何與房屋相關的支出證明都要保留，作為成本證明，像是買屋仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費、公證費、貸款購屋利息，取得房屋所有權後支付的修繕、改良、增置費用，售屋支付仲介費、廣告、清潔及搬運費等。保留證明，才能減少稅負支出。