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2023-2024台灣房地產市場分析,台灣房子還會繼續漲下去嗎?還會繼續打炒房嗎?

隨著2023年的進展,台灣房地產市場呈現出了一系列引人注目的變化與趨勢。本文將深入探討政府實施的諸如平均地權2.0和囤房稅2.0等關鍵政策如何塑造了今年的房市走向,並分析新青年安心房貸政策對房貸市場的影響,以及這些變化如何影響了房價走勢和購房熱度。我們還將探討建設公司股價上漲背後的原因,台灣在全球財富排名中的位置,以及富裕人士對房產投資的趨勢。

台灣房地產市場一直是一個動態且多變的領域,受到各種宏觀經濟和政策因素的影響。本文旨在提供一個全面的市場概覽,幫助投資者、市場分析師、政策制定者和經濟學家更好地理解當前市場的複雜性,並預測未來可能的發展趨勢。透過深入分析市場數據和趨勢,我們將揭示對未來台灣房地產市場至關重要的關鍵驅動因素。

目錄

 

政策影響

  • 政府實施的政策,如平均地權2.0和囤房稅2.0,原本預期將導致房價調整。
  • 新青安房貸政策於2023年8月上路,導致八大公股行庫的新房貸總量大幅增加,1.8萬名年輕人成功購房。

2023年對台灣的房市來說真是精彩萬分,經過了一連串的升息動作和政府對炒房政策的調整。像平均地權2.0、囤房稅2.0這些大改動,原本大家都以為會讓房價有點變動。但你知道嗎,出乎意料的,從8月開始實行的新青年安心房貸政策,結果讓八大公股銀行的新房貸總額爆增到了1,351億元,而且有1.8萬名年輕人買到了房子。這麼熱絡的買房需求,會對2024年上半年的房市產生什麼樣的效果?未來房市的趨勢又會怎麼走?

市場趨勢

  • 台灣的建築業和市場買氣呈現逐步增加的趨勢。
  • 2023年,營建類股的平均漲幅高達三成,表明市場對房市的未來持樂觀態度。

看看目前的形勢,無論是建築業還是市場購買力,都在慢慢增強哦。台灣經濟研究院最新發布的景氣報告告訴我們,11月份,製造業、服務業、建築業這三個部門的狀況如何。雖然製造業還有待加強,但服務業和建築業表現得不賴,尤其是建築業,業績增長了3.42%耶。還有哦,台灣的建築指數最近一直創新高,達到今年的最高點。今年建築業的成長幅度甚至達到了30%,比起同期的台北股市,漲幅還要高出一截呢,股市只漲了25%。看來現在的市場對房地產的未來可是相當看好的。

建設公司股價上漲的原因分析

  • 建設公司的營業周期長達3到4年,預售屋銷售雖好,但真正的營收需等到交屋和不動產完成移轉時才能確認。

建設公司的財務狀況和電子業的運作模式可是大不相同。想想看,建設公司從著手建房到把房子賣出去,再到手裡真正拿到錢,這個過程可能要花上三到四年的時間。這幾年裡,建設公司賣出了不少預售屋,雖然賣得不錯,也收了許多訂金,但這些銷售在財報上還只能算是合同負債。等到房子完工交屋,不動產過戶之後,這些錢才能真正算進營收裡去。所以,最近股價上揚的一大原因,可能是因為之前2020和2021年賣出去的預售房現在終於完工,開始交給買家了。

2023年台灣房地產市場的政策影響:房貸市場青安撐腰

  • 房貸市場的實際情況需進一步觀察以判斷未來展望。
  • 2023年11月,五大銀行新承辦的房貸接近900億元。

房貸市場的動向對預測未來房市走勢真的超級重要。如果房貸的餘額沒有持續增長,那市場的購房熱情可能就會受影響。來看看中央銀行最近在11月公布的數據吧,五大銀行新辦理的房貸快要達到900億元了,總共是895億元,一個月增加了107億元呢。從銀行的放款和投資成長率來看,房貸市場其實在今年年初就已經到了最低點。房貸的總量大概在今年年中的時候也達到低谷,但從8月開始實行的新青年安心成家房貸政策之後,總房貸金額就一直在增加。

購房熱度持續上升

  • 2023年11月,六都的買賣移轉棟數月增率為11.3%,顯示購房熱度強於前幾個月。

所以呢,當我們看整體台灣經濟的時候,會發現今年上半年的表現雖然一般,但銀行的放款餘額還是在增加。雖然年度增長速度放緩了點,但總體來說還是在上升。這顯示出,即便貸款的速度變慢了,總放款額還是在增加。因此,我們得特別留意房價的動向,看看是否也有顯著的上升。最新的數據顯示,11月份六大都會區的房屋買賣轉移量月增率達到了11.3%。台北市增長了8.1%,新北市增長了1.5%,桃園市增長了14.7%,台中市增長了15.5%,台南和高雄都增長了8%。這顯示出11月的買房熱度確實比10月更旺,而且10月比9月和8月還要活躍,這都是新青年安心貸款政策的效果。和去年同期相比,這種增長就更明顯了。六大都會區的房屋交易已經連續幾年在增長,其中台南市大幅增長了98.6%,這主要是因為前兩年賣出的預售屋現在開始交屋。新北市增長了42%,台北市增長了22%,高雄市增長了29%,桃園市增長了5.6%,而台中市的增長相對較小,只有0.3%。

高速增長的成交量並不一定代表市場炒作情形的增強。自從平均地權2.0上路以後,預售屋或新建成屋的買賣契約受到限制,對炒作行為的重罰,以及一些針對司法人購房的措施,導致預售屋的整體買氣相對於前兩年大幅減少。
如果我們以追踪預售屋的國泰房價指數來觀察,確實發現價格在高位盤旋,並沒有快速衝高,但交易量的縮小則非常明顯。針對2023年台灣六都以及各地區全年的新建案狀況來觀察,無論從個案數還是總戶數來看,實際上都在減少。個案數大約減少了8%,戶數部分減少了15%。這顯示,今年開案量變少,開發商在預售層面變得保守,主要是因為投資客現在不太敢去涉足預售屋市場,因為存在禁止轉讓預售屋契約的規定。所以投資客越保守,開發商提供的量也會隨之縮減。但這並不代表新建案的平均成交價或開價因此而減少。全台來看,新案的平均開價整體漲幅仍高達10%,平均成交價漲幅甚至達到11.9%。這也就是說,整個預售屋市場的確有交易量縮減的疑慮,但房價仍保持穩定。

 

房價走勢緩步上升

  • 預售屋市場的交易量縮減,但房價保持穩定。
  • 中古屋市場價格普遍創下歷史新高,顯示年輕人購買成屋的趨勢。

談到中古屋市場,情況就完全不一樣了。信義房價指數顯示中古屋的價格表現很棒。看看第三季度的情況,除了台南以外,其他縣市的中古屋價格都創了新高。無論是台北、新北、高雄還是台中,幾乎都有明顯的價格上漲,交易量也在下半年逐漸回升。這可能意味著,受惠於新青安政策的年輕人,可能轉向買成屋,而不僅是買昂貴的預售屋。

看看吉家網的數據,今年第三季度和第二季度比較起來,無論是平均總價還是單價,大部分都有明顯上升。不過,如果拿今年的數字和去年比,除了桃園以外,像高雄、台北、新北、台南、台中這些地方的總價都在下降。比如,台中下降了4.79%,新北更是下降了6.73%。以2022年新北市為例,平均總價從1,456萬下降到2023年的1,358萬。這似乎有點奇怪,房價真的在下降嗎?其實不完全是這樣,因為我們談的平均總價是基於實際成交價計算的。也就是說,小型住宅的盛行對總價造成了壓力。像是台中這樣的地區,因為開發了一些外圍城市,比如高鐵站周邊,這些地方的開價比較低,但其他地區的房價其實並沒有下降,只是因為外圍城市的開發,整體平均價格被拉低了。從信義房價指數上升可以看出,中古屋的價格上漲速度其實更快。當然,這和新青安政策有很大的關聯。到了2023年底,放貸的戶數可能超過2萬戶,總金額可能達到1,800億。隨著這些交易的進行,也為2024年初的房價走勢奠定了基礎。

利率和投資行為推升剛需

  • 升息主要影響預售屋的買盤市場。
  • 台灣的剛性買盤仍強勁,支持房市發展。 很多人可能會質疑,不是已經升息了嗎?

確實,升息的主要目的在於控制那些投資預售屋的買家。但從8月1日開始,新青安貸款的推出實際上降低了貸款的利率成本。公股行庫的利率降了一半,內政部還提供了額外補貼。所以,現在年輕人首次購房的貸款利率可以低到只有1.775%。這意味著,對年輕人來說,升息的影響其實不大。因此,看看目前的情況,台灣全島待售房產的數量明顯在下降。新建房產方面,從2022年底的17萬戶降到現在大約15萬戶。

而二手房市場,也就是中古屋市場的待售房源下降得更快。2023年中旬,中古屋市場的待售房源高達近12萬戶,但一個季度之後就急劇減少到9萬戶,減少了四分之一。由於新青安政策的實施,剛性需求的買家群體大大增加。

根據過去十年的房貸數據,目前的房貸金額正在快速增長階段。如果看個人房貸的總金額和平均金額,2012年到2015年間大約是300萬,而現在總房貸金額已經飆升至508萬,個人房貸總額更是從原本的6.5兆增加到接近10兆。因此,新青安政策的實施是關鍵,有效地抵消了平地房地價稅2.0和囤房稅2.0對房市的影響,甚至推動了房價的快速上升。然而,另一個關鍵問題是,剛性需求的買家群體能否永遠支撐房市?畢竟年輕人口有限,那些高價的預售房屋為什麼依然有大量買家至少維持著市場的穩定?這需要我們討論另一類資產擁有者的情況。

台灣全球財富排名

  • 根據2023年的數據,台灣在全球最富有的國家中排名第14。
  • 台灣的剛性買盤有那麼強勁嗎?

最近我們注意到,Global Financial公布了2023年全球最富有國家的排行榜,愛爾蘭、盧森堡和新加坡分別占據前三名,而台灣則位列第14位。迪拜、英國、德國、法國、荷蘭、加拿大、以色列、比利時、日本和韓國等國家也在名單上。雖然有人可能對這些數據持有疑問,但安聯2023年公布的全球財富報告顯示,截至2022年底,台灣的人均淨資產和總資產排名全球第五和第六,僅次於新加坡,遠遠超過日本和韓國。日本和韓國的人均資產分別為16.8萬歐元(約台幣580萬元)和13.1萬歐元,分別排名全球第11和第22位。

值得注意的是,這些數據是基於總體平均值計算的。另外,瑞信也發布了最新的全球財富報告,顯示2022年台灣人的平均財富為27.4萬美元,中位數為10.8萬美元,這些數字明顯高於日本和韓國,目前在全球分別排名第14和第15位。這表明台灣雖然存在一定的貧富差距問題,但也證明了台灣富人群體的富裕程度。

這些富人主要來自幾個方面。例如,在科技業,特別是半導體行業的繁榮,為許多從業者帶來了超額儲蓄,這些超額儲蓄又推動了對不動產的需求。這些投資者通常不會進行短期的投機行為,而更傾向於長期持有房產。

以台北股市為例,過去幾年外資賣出的金額逐年下降,但台北股市指數卻從2020年的8000點上升至萬8點。這背後的原因是,科技業尤其是半導體行業的興盛帶動了資產價值的增長,進而影響了不動產投資。觀察到台北股市相關股票基金的規模在四年內從4000億激增到2023年的1.3兆,說明了科技業尤其是半導體行業帶來的大量資本,這些資金不僅流入股市,也大量投資於不動產市場。

富人房產投資趨勢

  • 富裕人士投資房產,但不為短期投機。

我們也注意到,由於地緣政治的原因,許多在中國賺取收益的台商開始將資金匯回台灣。舉個例子,2021年台商匯回的收益大約是575億元,但到了2022年這個數字驟升至1144億元。這意味著大量資金重新流入台灣市場,一方面促進了股市投資,但當股市變得過熱時,人們轉而考慮相對價格更合理的房產。

同時,我們也看到台北市的商辦市場在全球範圍內依然表現強勁,其空置率是全球發達經濟體中最低的之一。相比之下,美國西岸的空置率已經升高到近30%,而上海的空置率也達到了20%。但在2023年第三季度,台北市各類商辦大樓的租金和空置率整體上依然保持良好狀態,只有6.4%。這顯示即使商辦需求旺盛,市場需求仍未得到完全滿足,這也是房價持續上升的一個支持因素。

許多富裕人士購買房產並不僅僅是為了出租。他們可能出於以下幾個原因:首先,他們將房產視為一種長期投資,不一定追求短期的價格上漲,特別在平均地權2.0政策實施之後,這種長期投資思維更加明確。其次,出於稅務考量,他們可能不想處理租賃帶來的稅務負擔和麻煩。最後,他們可能考慮將這些房產作為遺產留給子孫後代。

因此,台灣當前房市的主要支撐是來自於堅固的需求,尤其是年輕人和回流的台商。只要這些需求持續存在,房市有望繼續上升。但是,如果房價持續攀升,未來可能會出現向誰出售房產的問題。這可能會促使人們轉向價格相對較低的地區,例如桃園市、台中市、台南市、苗栗縣、彰化縣、南投縣、雲林縣,甚至是澎湖和金門等地。這些都是值得投資者關注的重要因素。

囤房稅2.0的影響

  • 囤房稅2.0對房地產市場的影響有限,不太可能造成房產的大量出售壓力。
  • 囤房稅2.0可能對建設業者帶來了未來的不動產稅負擔,未來將更保守推案。

另外,有人可能會問,最近不是實施了囤房稅2.0嗎?這是否會對房地產市場產生適度的出售壓力?特別是囤房稅2.0將稅收歸戶範圍由原本的縣市擴大至全國,非自住房屋的稅率也從1.5%-3.6%提高到2%-4.8%。然而,讓我們以一個例子來看,囤房稅2.0實際上可能不會對房地產出售產生太大的壓力。 舉個例子來說,對於最富有的人群,他們的房屋稅率會增加多少呢?讓我們來具體觀察一下。

以台北市中山區南京東路的一間45平方公尺的房屋為例,這已經算是中大型房屋了。如果是RC結構的10樓,且是持有的第四間房屋,稅率大約是2.4%。這裡我們談論的是最新的,也就是今年建造的房子。那麼,這棟10層樓的RC結構房屋,如果按照2.4%的稅率來計算,一年原本需要繳納的房屋稅大約是14萬元。但在囤房稅2.0之下,假設稅率增加到4.8%,那麼14萬元就會增加到28萬元,每個月大約增加1萬多元的負擔。

有人可能會問,每個月多出1萬多元的負擔不是很沉重嗎?他們能否將這個成本轉嫁給租客呢?實際上,這種情況很有可能發生。因為我們所舉的例子是極端的情況,這是最新的物業,是最昂貴的房型,是大型豪宅。但如果是小型豪宅或者位於台北郊區的話,囤房稅的稅率可能根本不會對租金產生太大影響。因此,很可能會出現這樣的情況:水電費增加500元,囤房稅增加500元,但房租可能增加2,000元。

從這些觀察中,我們可以看出,囤房稅2.0的主要目的並不是讓這些富有的房東出售他們的不動產,它的影響相對有限。它的主要目的是鼓勵人們將空置的房屋出租

然而,需要注意的是,台灣的空屋率在過去幾年已經有所下降,因此囤房稅可能不會產生極大的影響。以全國低度用電的住宅比例來看,最高點是在2009年的10.68%,但已經呈現逐年下降的趨勢,到了2015年、2016年降至9.39%後,持續下滑,最近已回落到8.7%。雖然8.7%的比例在總戶數上可能還是有接近八、九十萬戶的房子是空著的,但這個比例並不算特別高。 因此,囤房稅2.0可能不會對整體房地產市場產生巨大的影響,反而有可能導致租金上升,進一步支撐房價持續上升的趨勢。這些因素都值得投資者關注。

此外,值得注意的是,就目前的建設業者策略而言,他們似乎採取了相對保守的態度。通常,我們可以透過觀察台灣的建照和使照數量的變化來評估市場趨勢。一般來說,如果建照數量和使照數量出現死亡交叉,那通常意味著整個房地產市場即將轉向。建照數量被視為領先指標,而使照數量則是落後指標。建設業者如果對未來3-5年持樂觀看法,通常會大量增加建照數量,然後隨著交屋的時刻到來,使照數量也會大幅上升。因此,當使照數量仍然高企,但建設數量快速下降時,就像在2015年和2016年那樣,房地產市場可能進入冷靜期。 然而,我們目前觀察到的情況是,建設業者似乎並未因為看到更多樂觀的前景而大幅增加建照數量。整個2022年到2023年期間,建照數量持續緩慢下降。這背後的原因相當簡單,即囤房稅2.0可能對建設業者而言帶來了未來的不動產稅負擔,因此他們現在更願意等待,保持較低的建照數量,等到市場需求上升後再進一步建設。

因此,建設業者目前的態度相對較為保守。 這種情況有些特殊,但也意味著在未來的2024年、2025年,甚至2026年,由於建設數量的減少,市場上供應量可能較少,這反而有利於進一步推高房價。從11月份國營銀行的房貸數量創下新高來看,另一個值得關注的現象是,建築貸款的餘額卻出現罕見的下降。這是一個相當有趣的情況,表明建照數量確實正在萎縮。

總的來說,儘管台灣央行在過去幾個月實施了強烈的緊縮政策,但對於台灣本土市場而言,房地產市場並未受到明顯的壓制。這是因為台灣國內銀行在過去幾個季度中的貸款預放比完全未受到影響。我們可以觀察到,雖然台灣的銀行利率已經連續上升,例如自2022年3月起連續上調五次,但房貸的預放比卻持續下降。到2023年第二季,預放比僅剩0.07%,連續8個季度都低於0.1%。這意味著預放比非常低,幾乎不會發生法拍的情況,法拍案件的數量也持續減少。

因此,根據目前的房貸逾放比,台灣房地產市場在2024年到2025年期間,甚至更長的時間內,更有可能維持現在的升勢。然而,遠期展望十年或二十年後的市場情況,可能需要另行討論。

長期展望

  • 少子化問題對房市長期影響不大。
  • 大坪數房屋可能面臨流動性風險。

我們之前提到過,台灣房市受到少子化的影響,這種現象早在2015年就已經開始出現了。從人口統計數據來看,台灣15至64歲的青壯年人口在2011年達到高峰,總數達到1737萬,但現在已經減少到1630萬。這顯示出潛在購房者的數量正在減少。

那麼,為何從2011年開始,即便青壯年人口達到高峰後,房價依然持續上升呢?主要原因在於少子化帶來的生活方式變化。現在的家庭規模變小了,每個家庭的成員數量減少,但家戶的總數卻在增加。事實上,從2009年起,台灣平均家庭成員數首次降至3人以下,目前約為2.6人,並且這一趨勢還在持續。所以,儘管潛在的購房者人數減少,但由於家戶數量的增加,市場上買方的需求仍然存在。長期來看,由於這種趨勢,我們認為房價不太可能因少子化而大幅下跌。支持房市的剛性需求包括年輕自住客和一些回流的台商。

然而,大型房產可能會面臨流動性的壓力,尤其是那些總價較高的大坪數房產,可能會遭遇需求的減少。過去幾年,台灣房價的估值持續攀升,比如2015年至2016年間的平均估值約為1000萬台幣,到了2018年至2019年間升至1100萬,2020年達到1200萬,2022年更升至1300萬。同時,建物的平均面積也在縮小,從2015年的50坪減至2021年的46坪。這表明房屋越來越小,但價格卻持續上漲。這種情況導致人們可能會選擇遷移到外圍地區,比如新北、桃園等地區,這些地方的房價已經超過1500萬。為了買得起房子,人們可能會選擇更小坪數的房屋,以降低總價格。這意味著房價的上限可能被控制在大約1500萬左右,而居住面積則可能進一步縮小。從透天房屋的平均成交價格來看,這些價格通常比較高,超過1500萬。例如,台北市在2023年的透天房屋價格下跌了20%,桃園市下跌了9%,台中市下跌了10%,苗栗縣下跌了10%。其他地區如彰化、南投等也都出現了下跌。這暗示大型房屋在未來幾年可能面臨更大的挑戰。

值得一提的是,台灣有相當多的老房子,約11.2%的房屋有超過50年的歷史。這些老房子通常需要翻新改建,以符合現代化的需求,這可能進一步刺激市場需求。

總結

  • 台灣房市的未來發展仍充滿不確定性,但目前趨勢顯示健康增長。
  • 投資者應考慮這些多變因素並關注市場動態和政策變化。

總的來看,預測未來幾年,也就是整個2024年及其之後,台灣的房地產市場看起來還是相當穩定的。除非發生我們之前討論過的一些變化,或者政府推出更加嚴格的監管政策,否則在目前這種情況下,房價很可能會持續攀升。當然,從長遠來看,少子化趨勢可能會對市場造成一些影響,尤其是在大型房產方面。

總結來說,台灣的房地產市場是相當複雜且不斷變化的,未來的發展充滿了不確定性。對於投資者而言,在考慮房地產投資時,應該全面考量這些多變的因素,並且密切關注市場的動態和政策的變化。

Q&A:

  1. 問題:政府實施的哪些政策預期會對2023年台灣房市產生影響?
    • 答案:政府實施的政策包括平均地權2.0和囤房稅2.0,以及新青年安心房貸政策,這些都預期會對房市產生影響。
  2. 問題:2023年台灣房貸市場的主要趨勢是什麼?
    • 答案:2023年台灣房貸市場的主要趨勢是房貸餘額持續增長,尤其是在新青年安心房貸政策實施後,八大公股銀行的新房貸總額顯著增加。
  3. 問題:2023年台灣房市的購房熱情如何?
    • 答案:2023年11月,台灣六大都會區的房屋買賣轉移量月增率達到了11.3%,顯示購房熱情較前幾個月更高。
  4. 問題:台灣房市在房價走勢方面的主要觀察結果是什麼?
    • 答案:台灣房市在房價走勢方面觀察到,雖然預售屋市場的交易量縮減,但房價保持穩定,而中古屋市場的價格普遍創下歷史新高,顯示年輕人更傾向於購買成屋。
  5. 問題:2023年台灣在全球財富排名中的位置是多少?
    • 答案:根據2023年的數據,台灣在全球最富有的國家中排名第14。
  6. 問題:囤房稅2.0對台灣房地產市場產生了哪些影響?
    • 答案:囤房稅2.0對台灣房地產市場的影響相對有限,並沒有造成大量房產的出售壓力,主要目的是鼓勵將空置房屋出租。
  7. 問題:台灣房地產市場在長期展望方面面臨哪些挑戰?
    • 答案:長期來看,少子化問題可能對房市有一定影響,特別是對大坪數房屋可能會面臨流動性風險。
  8. 問題:對於投資者而言,應該如何看待台灣房地產市場?
    • 答案:投資者應全面考慮市場的多變因素,並密切關注市場動態和政策變化,因為台灣房地產市場具有複雜性和不斷變化的特點,未來的發展充滿不確定性。

以上資料整理來自youtube頻道 游庭皓的財經皓角

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