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台南房市走勢:從2021年到2022年的變化

台南房市走勢:從2021年到2022年的變化

台南市是台灣南部的重要都會區,近年來因為文化、觀光、產業等多方面的發展,吸引了不少人口和資金流入,也帶動了房地產市場的活絡。 根據國泰房地產價格指數公布的數據,台南市在2020年第四季時,不論是新成屋或中古屋的交易量和成交價格都創下歷史新高。 那麼,在2021年和2022年這兩年間,台南房市又有哪些變化呢? 本文將從以下幾個方面來分析:

一、全球經濟與台灣經濟對房市的影響

在2020年底至2021年初期間,全球經濟受到新冠肺炎疫情的衝擊而陷入低迷,許多國家實施了嚴格的防疫措施和紓困政策,造成貨幣供給過剩和通膨壓力上升。 在這種情況下,許多投資者將資金轉向實體資產如黃金、股票或房地產等以規避風險。

台灣在2020年時因為防疫成功而成為全球少數能夠保持正成長的國家之一,也吸引了大量外資流入。 此外,在美中貿易戰和供應鏈重整等因素下,台灣科技產業表現亮眼,帶動了就業和所得水準提升。 這些因素都促使了民眾對於未來景氣與收入增長的信心提升。

然而,在2021年5月至7月期間,台灣爆發了第三波本土疫情,政府實施了三級警戒措施以抑制傳染源。 雖然政府也推出了相關補助措施以減輕民眾與企業的困境,但仍無法避免部分行業如觀光、餐飲、服務等受到重創。 此外,在全球晶片缺貨及物流問題等影響下,部分製造業也面臨生產與出貨困難。

在這種情況下,許多民眾可能會因為收入不穩定或消費意願降低而暫緩購屋計畫,也使得房市交易量和成交價格出現回落。 根據樂居報告的數據,台南市在2021年第二季時,新成屋和中古屋的交易量分別較上季減少了15.8%和13.6%,成交價格也分別下跌了0.9%和0.5%。

不過,在2021年8月份以後,隨著疫情趨緩和防疫措施放寬,台灣經濟活動逐漸恢復正常。 此外,在全球央行陸續調升利率或預期調升利率的背景下,許多投資者可能會提前入市以鎖定低利率優勢。 因此,在2021年第三季時,台南市的房市交易量和成交價格都有所回升。 根據國泰房地產價格指數公布的數據,台南市在2021年第三季時,新成屋和中古屋的交易量分別較上季增加了11.3%和10.4%,成交價格也分別上漲了0.7%和0.4%。

二、政策因素對房市的影響

除了全球經濟與台灣經濟對房市的影響外,政策因素也是不可忽視的一個因素。 在2021年至2022年期間,政府推出了幾項重要的政策措施來調節房地產市場:

一是《房地合一稅制修正草案》(又稱房地合一2.0),該草案於2021年6月30日通過立法院三讀 ,主要內容包括:提高非自用住宅及空屋等特定物件之土地增值稅率、延長土地增值稅之課徵期間、取消土地增值稅之免稅額、取消土地增值稅之折舊扣除等。 該草案預計於2022年7月1日起實施。

二是《平均地權條例》部分條文修正草案(又稱平均地權2.0),有5大重點:1. 限制換約轉售。 2. 重罰炒作行為。 3. 建立檢舉獎金制度。 4. 管制私法人購屋。 5. 解約申報登錄。

這些政策措施的目的是要抑制房地產投機行為,促進房屋自住率和空屋利用率,增加房屋供給和品質,平衡房地產市場的供需關係。 然而,在實際執行上可能會遇到許多困難和爭議,例如:如何界定非自用住宅和空屋、如何確保公告土地現值的準確性和公平性。 因此,在這些政策措施生效前後,台南房市可能會出現一些波動和調整。

三、台南房市的區域差異

在台南房市中,不同的區域有不同的特色和需求。 根據國泰房地產價格指數公布的數據 ,在2020年第四季至2021年第三季期間,台南市各行政區中,成交量最高的前五名依序是:東區、北區、永康區、安南區和新營區; 成交價格最高的前五名依序是:安平區、中西區、東區、北區和永康區。

其中,東區和北區是台南市傳統的商業與住宅重鎮,近年來因為交通便利、生活機能完善、學校醫院林立等因素而持續受到購屋者青睞。 安平區和中西區則是台南市歷史文化與觀光旅遊的重點發展區域,近年來因為古蹟風情、美食特色等吸引力而帶動了民宿與商店等相關產業的發展。 永康區則是台南市近年來最具發展潛力的區域之一,近年來因為高鐵台南站、南科工業園區、台南科學園區等重大建設而帶動了人口與產業的流入,也促進了房地產市場的活絡。 安南區和新營區則是台南市較為偏遠的區域,近年來因為土地價格相對低廉、房屋供給相對充足、生活環境相對寧靜等因素而吸引了一些購屋者的注意。

四、台南房市的未來展望

在全球範圍內,新冠肺炎(COVID-19)疫情仍然持續發展,並且出現了多種變異株。 這些變異株可能會對全球人口健康和經濟活動產生更大的威脅和挑戰。 因此,在未來一段時間內,台灣政府仍然需要採取嚴格而有效的防疫措施來保護民眾安全和穩定社會秩序。 這些防疫措施可能會對台灣房地產市場產生一些影響,例如:限制人員流動和聚集、減少消費支出和投資意願、延遲開放邊境和旅遊業等。

在這些不確定性和變數之下,台南房市在2023年台南房市的走向可能是「量縮價穩」,市中心剛性需求強,而外圍蛋白區中,有幾個區域的價格值得觀察,可能有議價空間。 在需求方面,由於低利率政策仍然持續實施,購屋者仍然有融資優勢; 由於政策誘因仍然存在,購屋者仍然有自住或投資動機; 由於人口結構仍然轉變,購屋者仍然有改善或換屋需求。 在供給方面,由於土地開發仍然有限制,新建案仍然有缺口; 由於建材成本仍然上漲,新建案仍然有壓力; 由於品牌競爭仍然激烈,新建案仍然有優勢。 因此,在需求和供給的平衡之下,台南房市的價格和量能可能會保持在一個合理和穩定的範圍內。

當然,台南房市也會受到區域差異和個別案例的影響。 在區域差異方面,由於不同區域有不同的發展特色和需求特性,台南房市可能會出現一些區域間或區域內的價格和量能差異。 例如:交通便利、生活機能完善、學校醫院林立等因素可能會提高某些區域的房屋需求和價格; 古蹟風情、美食特色等因素可能會提高某些區域的觀光旅遊和相關產業的發展潛力; 高鐵台南站、南科工業園區、台南科學園區等因素可能會提高某些區域的人口與產業流入和發展空間。 在個別案例方面,由於不同建案有不同的設計品質、管理服務、社區氛圍等因素,台南房市可能會出現一些建案間或建案內的價格和量能差異。 例如:綠建築認證、智慧家居系統、共享空間設施等因素可能會提高某些建案的房屋品質和價值; 專業物業管理、友善社區服務、多元社交活動等因素可能會提高某些建案的住戶滿意度和忠誠度。

綜上所述,台南房市在未來一段時間內將面臨一些挑戰與機遇。 購屋者在選擇投資或自住時,需要考慮自身需求與財務狀況,並且詳細比較不同區域與不同建案之間的優缺點。 賣屋者在決定出售或持有時,需要考慮市場走勢與政策變化,並且合理評估自身物業之間的價值與成本。 開發商在規劃開發或改善服務時,需要考慮消費者需求與競爭壓力,並且創新提供更優質與更多元化的房屋產品與服務。 政府在制定政策或提供補助時,需要考慮市場需求與供給,並且平衡促進房市發展與維護社會公平的目標。

台南房市是一個充滿歷史文化、生活風情、產業創新的房地產市場。 在未來一段時間內,台南房市將繼續展現其魅力和活力,吸引更多的人們來到這座美麗而古老的城市,享受其豐富而多彩的生活。

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