買預售屋換約要注意細節 以免自身權益受損 漏報須補繳罰金 賣方補稅反倒賠

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部分投資型購屋人,會在建商推案預售時下訂金、簽約,遇房價漲便轉手給他人,並依建商要求換約。不過,換約有那些細節要注意,不可不小心,以免自身權益受損。財政部國稅局人員表示,買賣預售屋時若分年度支付買賣價款時,應按支付尾款當年度申報所得,但在尾款交付日期不明時,則須在買賣雙方「換約」當年度,以獲取的增值利益申報財產交易所得,課徵所得稅。
近年房價飆漲,為抑制房市投機炒作,國稅局針對短期買賣房屋的交易,或購買預售屋於所有權移轉登記前轉售的交易,都列入重點查核對象,納稅人須按實際成交價格,減除相關成本、費用後,核實計算財產交易所得課稅。
預售屋買賣與一般房屋出售不同,由於預售屋尚未建造完成,建商出售給個人,個人再賣給第三人時,因不動產沒有完成過戶,再轉售的就不是不動產本身,而是權利,因此建案完工前的預售屋買賣,屬財產權利的交易,其獲利要按其他所得課徵所得稅。
舉例而言,假設甲君於 101年 6月以 700萬元,向建商購買一戶預售屋,並在同年 10月以 850萬元轉售給乙君,並向建商辦理換約手續,由甲君擬付 10萬元的換約手續費,乙君則在 102年 6月完成尾款交付;國稅局官員指出,甲君在申報 101年綜所稅時,須申報 140萬元的財產交易所得( 850萬- 700萬- 10萬= 140萬 )。
預售屋的買賣是建立在買賣雙方的契約關係上,其支付尾款的時間,通常只有買賣雙方及建商才知道,為避免課稅上爭議,財政部已發布新解釋令,在尾款支付日期不明時以「換約日」,也就是買賣雙方到建設公司辦理預售屋買賣契約異動的當年度,作為所得歸屬年度。
(陳正一)2013/07/04 09:34中華日報

預售屋「換約」查稅內容

預售屋「換約」查稅內容

買賣預售屋 換約當年度報稅

  • 2013-05-22 01:13
  • 工商時報 
  • 記者林淑慧/台北報導

 財政部北區國稅局昨(21)日表示,買賣預售屋時若分年度支付買賣價款時,應按支付尾款當年度申報所得,但在尾款交付日期不明時,則須在買賣雙方「換約」當年度,以獲取的增值利益申報財產交易所得,課徵所得稅。

 北區國稅局局長李慶華指出,近年房價飆漲,為抑制房市投機炒作,國稅局針對短期買賣房屋的交易,或購買預售屋於所有權移轉登記前轉售的交易,都列入重點查核對象,納稅人須按實際成交價格,減除相關成本、費用後,核實計算財產交易所得課稅。

 她強調,預售屋買賣與一般房屋出售不同,由於預售屋尚未建造完成,建商出售給個人,個人再賣給第三人時,因不動產沒有完成過戶,再轉售的就不是不動產本身,而是權利,因此建案完工前的預售屋買賣,屬財產權利的交易,其獲利要按其他所得課徵所得稅。

 舉例而言,假設甲君於100年2月以500萬元,向建商購買一戶預售屋,並在同年6月以650萬元轉售給乙君,並向建商辦理換約手續,由甲君擬付10萬元的換約手續費,乙君則在101年2月完成尾款交付;官員指出,甲君在申報101年綜所稅時,須申報140萬元的財產交易所得(650萬-500萬-10萬=140萬)。

 北區國稅局表示,不動產交易金額龐大,買方通常會分次支付價款,若是以分期付款的交付日當年度認列所得,將產生單一交易,一筆所得因在不同年度收取價款,而分年認列損益情形。

 由於個人出售預售屋時,並未辦理不動產所有權移轉登記,買賣雙方若分別在不同年度支付買賣價款,基於同一筆交易的損益,不宜分割於不同年度課稅,因此財政部規定,以交付尾款的日期當年度,為其財產交易所得的歸屬年度。

 不過,預售屋的買賣是建立在買賣雙方的契約關係上,其支付尾款的時間,通常只有買賣雙方及建商才知道,為避免課稅上的爭議,財政部發布新解釋令,在尾款支付日期不明時,將以「換約日」,也就是買賣雙方到建設公司辦理預售屋買賣契約異動的當年度,作為所得歸屬年度。

國稅局近2個月針對預售屋「換約」的賣方及房仲查稅。董孟航攝

【蔡佩蓉╱台北報導】政府積極查稅,近2個月針對預售屋「換約」的賣方及房仲業者;據了解,目前國稅局採「剝洋蔥式」查稅法,追蹤預售屋資金流向,因追溯期達5年,不少預售屋賣方被追繳綜合所得稅,房仲則被追查是否確實開立發票,法務專家指出,若無主動補繳可能面臨罰金,民眾需留意。

漏報須補繳罰金

國稅局針對全台預售屋疾風厲行查稅,除了先前要求建商提供交易資料,近2個月也陸續針對預售屋「換約」賣方及仲介查稅,近期北市國稅局發函房仲業者,要求提供2008年5月北市內湖區「華固名人道」預售屋買賣資料。 
北市國稅副局長周賢洋說,針對預售屋賣方的部分,若出售獲利,須繳納財產交易所得稅,例如總價1000萬元買入的預售屋,以換約方式1200萬元出售,200萬元的獲利最高課徵40%綜所稅,若漏報遭查,須補繳0.5倍罰金,主動補報則不須罰金。 
換約的居中者房仲,因最高可抽成交總價6%的佣金收入,屬營業稅,在佣收中課徵5%營業稅,國稅局也針對未開立發票進行查稅,逃稅被查到至少罰1倍以上。北市不動產仲介公會理事長黃鵬 說,目前已下令各店頭須確實開立發票。 

賣方補稅反倒賠

美商ERA不動產研究中心經理李恆宇指,查稅追溯期為5年,不少在近幾年間換約的賣方,不管獲利金額多寡,皆被要求補稅,甚至有民眾因補稅反倒賠。

 

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