租違建屋無保障 遭拆除 可要求房東賠償 租約不因違建而失效

違章建築隨處可見，在租屋市場更不勝枚舉，又以「頂樓加蓋」與「露台外推」為大宗。專家表示，違建經舉報後，都將拆除，簽租約前應了解屋況是否變造。也可要求房東提出所有權狀或於契約加註但書。

租到違建遭拆除 舉證不堪居住可解約

違章建築係未經主管建築機關審查許可，並發給建築和使用執照，而擅自建照使用之建物。依《建築法》第91條規定，主管機關得對該建築物所有權人、使用人處6萬元以上、30萬元以下罰鍰，必要時得停止供水供電、封閉、命其於期限內自行拆除或強制拆除。

遭拆可要求賠償減租

租屋市場中，常見「頂樓加蓋」、「露台外推」、「夾層」和「農舍改建」等違建。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，前3類可藉由觀察建物外觀、詢問周邊住戶與平面圖判別，農舍改建則不易察覺，建議民眾可向地政機關調閱土地及建物謄本加以檢視。

房東若確實告知 可不負賠償責任

崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，若承租物件遭舉報違建而拆除，以至房客居住品質受損或不能居住，在契約無另訂賠償辦法時，房客可依《民法》第423條「租賃物之交付及保持義務」或第435條「租賃物一部滅失」，向房東主張損害賠償或酌減租金。若房客能舉證該滅失區域為原先承租之必要條件，則可向房東要求解除契約。

租約不因違建而失效

雖然違章建物不能辦理產權之取得與過戶登記，但在法律上，仍認為建造者有該建物實質處分及管理權，因此，建造者或其受讓人擁有該建物使用、買賣及出租的權利。

換句話說，租賃契約不因該建物為違章建築而無效，江龍名建議，在簽訂租賃契約前，房客可向房東要求出示該建物之所有權狀，並於契約中加註但書，以茲保證。

曹筱筠提醒，房東若訂約前如實告知違建情事，日後該建物遭舉報拆除，即可不負損害賠償責任，對此，房客無法主張租屋權益受損。

【6招檢視違建】

˙觀察建物立面外觀、樓高是否統一
˙詢問鄰居該建物之原始屋況、有無另行變造
˙向地政機關申請該建物之平面圖
˙要求房東出示建物所有權狀
˙向地政機關調閱該建物之土地及建物謄本
˙要求房東於契約中加註但書以茲保證和訂定損害賠償辦法
資料來源：《蘋果》採訪整理 【鄭詠翰╱台北報導】