新一波地上權土地標售潮蓄勢待發，現有地上權住宅也受關注。房仲業表示，儘管地上權住宅非永久持有、有使用年限，且貸款成數偏低，但還是會增值，以奢侈稅上路這兩年來說，房價漲幅約4~15%，也算不錯表現。
地上權住宅 逐步升溫
住商不動產企研室統計台北車站「京站」、西門町「東京凱悅」、信義計劃區「台北花園」、南京東路5段的「南京333」、中山區「南京東錄」、「京華DC」及塔悠路「寶成河畔皇家」等北市知名地上權產品，發現這兩年房價都上漲。
其中以信義計劃區松勇路上的「台北花園」房價最高，兩年前該棟大樓住宅行情每坪約130~150萬元，現在達140~180萬元，兩年漲幅多達14%，只比同區其他豪宅稍低一些。
另外位於龍江路上的「京華DC」，過去兩年，一坪漲6~10萬元，從一坪43~45萬元，漲至每坪48~53萬元，上漲近15%，漲幅也很可觀。
住商不動產企研室徐佳馨提醒，目前市場所謂地上權住宅，其實分兩種，一種是有建物所有權狀，另一種則只有一紙使用權証明，如「京站」即屬後者，另外最近一兩年國產署標售的地上權，因規定不能分割，未來如推出住宅，也都屬使用權住宅。
這兩種地上權，有建物所有權狀會比較好貸款，單純使用權貸款成數很低，甚至貸不到，不過房價倒不一定會低，仍得視地段、區域環境而定。【聯合晚報／記者游智文／台北報導】http://money.udn.com
留意地上權住宅的風險
財政部國有財產署於四月底推出，今年首批設定地上權標案，包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地，預期可望開啟新一波搶標熱潮，隨著地上權住宅愈來愈多，相關問題也漸漸浮上檯面。
近來地上權不動產愈來愈熱門，政府部門和國營、公營事業準備對外招標的地上權開發案，規模至少百億元以上，但地上權住宅常面臨到銀行融資貸款難、爭取調降地租難的困境。
地上權住宅，顧名思義，住戶只有房屋使用權，卻沒有土地所有權，住戶須繳納權利金、地租、房屋稅，但不必繳地價稅。
地租多為公告地價百分之五。使用年限一般約五十年(也有少部分是七十年)；一旦屆滿，土地所有權人（通常是政府或國營事業）便依合約取回土地並擁有房屋，或雙方續約繼續使用。
地上權住宅蔚為風潮
地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳納房屋稅和地租，地上權住宅約為市價的六、七折，與同區段內其他建商推出的個案相比，仍然擁有較便宜的優勢，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮，對一些自備款不多，卻想居住在市區的都會族來說，已成為購屋的新選擇。
民眾付出權利金買下地上權住宅後，房子價值會隨著時間遞減，但每年繳交的地租卻隨公告地價調高而愈來愈貴，已付出高額權利金的地上權住戶，陷入了「愈租愈貴」又進退失據的窘境，住戶想爭取要求地租率應隨年限遞減而調降，但因雙方「遊戲規則已定」，過去簽訂的合約無法更改。
舉例來說，台北市松勇路的一件百坪地上權住宅，民國八十八年時每月地租約四萬元，但十五年過後，地租已經漲到近七萬元。
比住五星級飯店還貴
而新任北市副市長張金鶚日前還表示將調高公告地價，更讓地上權住宅住戶非常惶恐。有地上權住宅住戶估計，十年後，每月恐怕要繳數十萬的地租，比住五星級飯店還貴。
的確，地上權住宅地租依公告地價百分之五收取，有偏高之嫌，每三年公告地價調幅也不低，經年累月下來，將造成地上權住宅住戶的龐大地租負擔，非常不合理。
比較合理的標準，應依行政院主計處的GDP成長率加權指數，逐年調整地上權地租，或是調降地租從公告地價的百分之五降至百分之三點五，否則，地上權地租的隱藏性成本，五十年將會是可怕數字。
銀行的融資易有困難
地上權住宅的另一風險是銀行融資困難，承購者只拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。銀行普遍對地上權土地融資、分戶貸款，都保守看待，根據財政部九十三年的一項解釋令，地上權住宅迄今被認為是「沒屋沒地」的產品，因此普遍謹慎放款。
地上權住宅的租期通常為五十年，若使用超過二十年還要轉手，貸款成數將會更少，可以買的人少，房子就不容易脫手了，使用權的價值將會逐年折舊，所以買這類的住宅要特別小心，尤其是使用年限愈接近到期日，價格往下掉的速度更快。
但話說回來，雖然地上權住宅只有五十年的使用年限，不過一般住滿五十年的機率並不高(如果你三十五歲買地上權住宅，住滿五十年時，你已八十五歲了，而台灣人的平均壽命還不到八十歲)。
消費者在購買地上權住宅此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？買地上權住宅是否划算，要多撥算盤，一般消費者對地上權住宅的認知很空洞，若不留意風險，將會把爛攤子留給下一代。
本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期房市話題，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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