舉證賣屋成本,稅收差很大,若無法提供取得成本及移轉費用,專家指出,屋主就只能用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

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【舉證賣屋成本 稅收差很大】 報稅季到來,若是去年賣屋者,在今年5月時申報綜合所得稅要提出申請,專家表示,納稅義務人除須了解稅法相關規定外,也必須著手準備相關的證明文件,才能於所得稅申報時爭取最有利的節稅空間。

 101年度綜合所得稅的申報時間自5月1~31日,只要去年有不動產交易或出租、承租行為時都要在5月時申報綜合所得。

 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,售屋者有沒有提出賣屋成本,所得稅收差很多,若無法提供取得成本及移轉費用的屋主,最單純的申報方式,是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,尤其在財政部逐年提高交易熱區比率之下,所得稅差距更拉大許多。

 例如99年台北市個人出售房屋財產交易所得標準是37%,100年則調高為42%,去年財政部又將大安、中正、信義以及松山區的比重再度調高至48%。

 陳俊宏說,這意指售屋者沒有辦法舉證房子所有買進成本時,假設在民國99年出售一筆大安區房子1,000萬元,隔年只要申報370萬元的財產交易所得,到了去年同樣出售1,000萬元房子,今年申請財產交易所得就要報480萬元,足足多了110萬元財產交易所得。

 民眾出售房屋的實際價格減「取得成本」及移轉費用所計算出的財產交易所得較低,就可以選擇按實際發生的價額申報財產交易所得。

 陳俊宏說,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,「移轉費用」也包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

 也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝璜費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 若無法提供取得成本及移轉費用,專家指出,屋主就只能用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

 20130424 | 工商時報 | C3 理財百寶箱

記者黃惠聆/台北報導

工商e報–工商時報電子版

賣方出售房屋所須負擔之權利義務

 一、 義務:申報財產交易所得稅(擇一方式申報)出售之隔年度5月份申報

 方式一:依房屋現值

房屋核定契價(契稅繳款書上)× 8─18%(稅率每年不同)(依區域不同)=須申報之所得額(併入其他所得申報)

 方式二:依成交總額

【(房地出售總額-出售相關成本)-(買進總額-買進相關成本)】×房屋評定現值/土地公告現值+房屋評定現值=須申報之所得額(併入其他所得申報) 

方式三:財產交易損失

【(房地出售總額-出售相關成本)-(買進總額-買進相關成本)】=負數(提供所有售屋及買屋之繳費收據憑證)

 ※所有售屋及買屋之繳費收據憑證皆須盡量保存,以利國稅局審查時可做為舉證。

(繳費憑證如:契稅、仲介費、印花稅、規費、代書費、增值稅、清潔費、搬運費、裝潢費、修繕費、購屋所繳利息...等)

 二、權利:重購退稅

出售自用住宅用地,自完成移轉登記之日起二年內重購土地。

要件:

一、先購後售者,在買新屋時原持有土地應符合自住(須有本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業用),而且是在新屋土地登記日起二年內立約出售舊屋。

二、買和賣要登記同一人。

三、新購土地地價要大於原土地地價扣除土地增值稅之餘額。

四、新購土地在五年內不能移轉或改作其他用途,否則應追繳原退還之土地增值稅。

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