預售屋換約 手續費先問清 轉手注意事項

部分直系血親，配偶更名不收費，惟僅限1次，奢侈稅發威，不少前幾年購買預售屋的投資客，搶在預售屋交屋前，先行找買家以「換約」方式轉手，避開奢侈稅。新買家須留意，購買這類產品，須概括承受所有舊買家的權利義務，並準備較多的自備款，此外，換約手續費以房地總價千分之一為上限。

預售屋「換約」意指在房屋所有權尚未移轉前，舊買家將契約轉讓他人。由於今年6月開始實施奢侈稅，針對非自用住宅在1年內移轉者，課徵房屋總價的15%，1~2年間移轉則課徵房屋總價的10%，讓許多之前購買預售屋的投資客，搶在房屋產權過戶前，以換約方式轉手，如此只會課徵房屋賺得差價的所得稅，避開奢侈稅。

總價高較難換約

有意接手的新買家，首要留意自備款，台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示：「一般購屋自備款多為房屋總價的2成，貸款8成，如接手換約，必須將舊買家已付的自備款及新舊總價間的差價一次付清。」

舉例來說，舊買家的買賣合約總價為1500萬元，自備300萬元，舊買家已付200萬元的款項給建商，新買家如以2000萬元接手，則新買家的自備款為新總價減去舊總價後再加上舊買家已付款項，也就是2000萬元－1500萬元＋200萬元＝700萬元，新買家一口氣須負擔700萬元的自備款，相較直接購買一般總價2000萬元只須準備400萬元自備款而言，門檻提高不少，也造成現階段高總價產品換約的困難度。

釐清原合約內容

東森房屋東門店店東張劍晴表示：「換約手續為新舊買家至建商辦理，有意接手換約的新買家，首要問清楚原合約內容，如廚具、衛浴等建材是否有辦退費，格局是否變更，舊買家工程款項繳納到哪期，換約費用由誰負擔等。」

部分建商針對直系血親以及配偶的更名不收取手續費，不過，通常規定以1次為限，如果已在辦理對保，產權即將過戶，建商通常會拒絕辦理換約，但也有部分建商一開始就約定不可換約。\

行政院的「預售屋買賣合約書範本」中，規範換約手續費不得超過房地總價的千分之一，不過市場上從千分之一到千分之三的手續費皆時有所聞，有的甚至高達千分之五，違反「預售屋買賣合約書範本」內應記載及不應記載事項，根據《民法》第71條規定，該法律行為無效，可要求建商降低換約費用，或向消保官申訴。

預售屋換約應注意事項

舊買家：
◎行政院預售屋買賣合約範本中，約定換約手續費不得超過房價千分之一
◎部分建商對於直系血親及配偶更名不收取手續費，不過以1次為限
◎如能在使用執照拿到前、產權及對保過戶前換約可省代書費、地政規費、瓦斯管線費等，約10餘萬元，約佔總價款2％
◎如購買的預售屋非屬自用住宅，在產權過戶前換約，比起產權過戶1年後出售，可省總價15%奢侈稅
◎如果已對保，產權即將過戶，建商配合換約的意願低
˙新買家：
◎詢問舊買家及建商之前期款的繳納期數到哪裡，是否有遲繳的滯納金
◎詢問舊買家及建商是否有工程變更，注意變更內容及加減帳款項是否已結清
◎如購買房價較舊買家高，須準備較多自備款，新買家的自備款＝新房價總價－舊房價總價＋舊買家已付建商款項
◎事先與舊買家約定換約手續費由誰負擔
資料來源：《蘋果》採訪整理 【連珠君╱台北報導】