乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同?

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由於早期政府劃定土地使用分區是以都市計劃法規定為主,因此會訂定各區使用都市計劃區的土地使用分區,主要可分為住宅區、商業區與工業區,不同的使用分區,規定也不同,就連容積規定也不同,不只影響到該土地未來興建後的樓層數,該區域的生活機能、附近的都市環境,也都會有所不同。 其中,商業區建蔽率與容積率高,可容納較多人口,對噪音的容許度也較住宅區寬鬆工業區不僅噪音與空氣標準低,學校設置也比較少,且若做住宅使用更是違法,恐遭罰鍰, 如果登記為住宅用地則是一般住宅使用,這是一般我們最常見的普通的住宅,也是最無問題的地目。不過乙種工業區,原本是被規劃做為工廠、工業使用,不過由於大台北房價貴,不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅,就變成了「乙種工業住宅」。

乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間,生活與學區機能相對不便利,也可能常常遇到鄰居真的作為工廠使用。曾經有人買了乙種工業住宅,住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房
子裡面設工廠,而且每天敲敲打打很吵鬧,一氣之下告上法院,卻敗訴。敗訴理由是,乙種工業區本來就可以開設工廠,反而是當住宅使用的人「違法」使用。

雖然因為乙種工業區地價便宜,價格往往會比一般市價低1~2成,總價也相對便宜。不過工業區依法不得興建住宅,若違規使用政府將罰鍰6~30萬元,且工業住宅多是建商取得執照後,再次施工變更格局後出售,而二次施工也是違規使用,雖然目前遭舉發的情況不多,但若不幸遭舉發就必須要回復原狀,不可不慎。

一般商業區按照法規規定,是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。

商業區通常位於市中心,商家多,周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等,相當熱鬧,由於土地建蔽率與容積率高,建物也因具有出租與店面價值,房價與地價往往也較高,未來具增值性。

雖然商業區建物允許作為住宅使用,沒有違法疑慮,生活環境又便利繁榮,商業區因容積高、住宅密集,出入人口複雜,加上商家與人潮多,噪音往往也比住宅區高,居住品質比不上單純的住宅區住宅。 

許多商業區也有住商混合大樓,一棟大樓裡面可能有補習班、辦公室、公司行號、美容院等營業場所,出入複雜、公共安全難以維護,如果承租方來來去去,每換一個承租方就重新裝潢一次,增加鄰居噪音,有時也會毀損建物結構,還是得多加考量。不過也有管理良好的大樓,在大樓落成時就已經透過管委會等公約,約束住戶不得開設營業場所,只供住宅使用,還是得看各大樓的管理。 news_1521nhip5z4510_t

最近還有一些「工商混合區」的住宅,與一般商業區不同,工商混合區是台北市新興重劃區,像是大直、內湖、南港等地才會有的新地目,核准用途是資訊服務業、一般服務業,依都市計畫法令不得移供住宅使用。不過因為大直、內湖、南港房價貴,不少業者取得工商混合區土地後,假借名目蓋住宅銷售,都是違法的。一旦經查獲有違規供住宅使用事實,有遭政府依法令予以裁處的風險。

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