屋主房東如何報稅 租金收入不等於租賃所得,二代健保-補充保費之「租金收入篇」

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房屋出租收取租金收入,屋主房東如何申報年度綜合所得稅。

租金收入認列

租金收入不等於租賃所得,必須先扣除必要費用之後,剩餘的淨值收入才算是租賃所得。併入個人其他所得申報綜合所得稅,因每位房東的其他收入、免稅額、扣除額各不相同,所以所得級距適用稅率自然不一樣。

租屋約定報稅方式

公司承租房屋的租金支出必須列帳報稅,應納租賃所得預繳稅款的義務人歸屬由誰負擔,最好雙方事先約定清楚。

不管承租方是個人還是公司,在房屋租賃契約書中可以註明衍生之稅金由誰負擔,但是禁止載明「不可報稅」等條文敘述。屋主房東依照租金收入誠實報稅,是國民應盡義務;房客所繳納租金申報列舉扣除額屬於承租方應有權益。

租賃所得

租賃所得租金收入必要費用(列舉方式或者年度房租的43%)。

方式一(列舉方式計算費用):

租金收入扣除房屋折舊(折舊費用核認的條件是按照房屋耐用年限計算。例如有電梯的鋼骨混凝土造房屋,每年折舊率為房屋現值的1/51;如果是無電梯的加強磚造房屋,每年折舊率為房屋現值的1/36)、修理費用(例如房屋必要修繕費用)、保險費(火險、地震險)、地價稅、房屋稅以及利息等。

例如:年度租金12萬,各項必要費用加總4萬,則租賃所得等於8萬元(12-4)。此種列舉申報,必須檢附相關書面資料。

方式二(房租的43%當成費用)

租賃所得 = 租金收入乘上57%。

例如:年度租金12萬乘上57% = 則租賃所得等於68400元。申報時,只需檢附租賃合約書,租屋報稅較為簡便。

租金收入如何報稅

有房子或土地出租者,於法必須將租賃所得,合併於每年度之綜合所得稅裡申報。租賃所得並非租金收入,計算方式是扣除必要的費用後,所剩下來的淨收入才算是租賃所得。租賃所得不是個別扣稅,而是併入綜合所得稅申報,所以稅率和出租者當年度的淨所得級距有關。

費用計算方式

費用的申報有下表兩種,可以選擇其中較高者:

不列舉必要的損耗及費用 依財政部頒定之必要損耗及費用標準:
97年度為租金收入之43%,也就是說:租賃所得 = 租金收入*57%
列舉租賃合理而必要的損耗及費用 可分別針對房屋折舊、修理費用、保險費、地價稅、房屋稅以及利息等,分別申報。詳細部分請參考:財政部稅務入口網

範例分析

老王有一間房屋出租,每月租金32,000元。未計算租賃所得前,老王適用21%的所得稅率,請問老王扣除所得稅後,出租房屋實質所得為多少?

老王年租金收入= 32000*12 = 384,000
租賃所得 = 384000*(1-43%) = 218,880
所得稅 = 218880*21% = 45,964
實質租金收入 = 384000-45964 = 338,035

繳稅等值租金

有些房東為了節省稅金,並未照實報稅,萬一被查獲還得支付罰款,實在得不償失。為了鼓勵誠實報稅,這裡提供一個簡單的算式,可以幫助房東快速計算,假若要報稅的話,新的租金該多少,實質租金所得跟未報稅前一樣。只要知道「未報稅前租金」以及「適用稅率」,就可立即計算出「繳稅等值租金」。

繳稅等值租金 = 未報稅前租金/(1-57%*適用稅率)

範例分析

老王出租一房子,以前並未繳稅,每月租金20,000元。現在希望守法報稅,每月租金該調整多少,報完稅後實質收入會和以前一樣?老王適用稅率為13%。

老王未繳稅前每年可以實質租金收入24萬,那麼繳稅等值租金:

=20000/(1-57%*13%) = 21,600

新租金為21,600,繳完所得稅後所得會跟未繳稅租金20,000是一樣的。

驗算

租金收入 = 21600*12 = 259,200
租賃所得 = 259200*(1-43%) = 147,744
所得稅 = 147744*13% = 19,206
實質收入 = 259200-19206 = 239,994 (差6元是因為小數點)

下面線上試算提供繳稅等值租金之計算:

未報稅前月租金
適用稅率

 

二代健保-補充保費之「租金收入篇」

二代健保今年(102年)已經開始實施了,其中租金收入確定納入補充保費。很多房主表示霧煞煞,完全搞不清楚到底他出租的房子要不要繳補充保費?又或是誰該去繳保費?以下是小弟特此整理補充保費之「租金收入部分」用自問自答的方式解說,供有需要的人參考之!

一、計算範圍?
說明:給付出租人財產出租之租金收入(未扣除必要損耗及費用)及給付設定定期之永佃權及地上權之各種租金所得,但單次給付金額未達5,000元者,免予扣取補充保險費,至於單次給付金額超過1,000萬元以上,則以1,000萬元計算。

二、計算公式?

說明:補充保險費=租金收入之費基×費率

 

三、租金收入要如何繳交補充保費?

說明:補充保險費均是由扣費義務人於給付時扣取,再繳交健保局,所以租金收入是按扣費義務人(承租方)給付金額,依法定計算方式計算應扣取金額後,繳交健保局。實質由房東付錢,但健保局會要求房客先代房東繳納。

二代健保上路,民眾有逾4個月投保金額獎金與超過5000元(含)的兼職、股利、利息、租金、執行業務等6項所得,都要依2%費率扣補充保費。租金部分,房東若租給有繳稅、有營利事業登記證的公司,才要繳補充保費。可以從健保局網站(www.nhi.gov.tw)下載軟體、列印繳費單,再拿去金融機構繳納。

 

四、繳費對象是誰?

說明:健保局表示租金收入部分,目前鎖定租給公司行號等法人、有申報營利事業所得稅的包租公包租婆;因為補充保費採取就源扣繳,私下出租,沒有申報資料,在健保局的實務作業下有限制。

因此,租金收入須扣繳對象只適用於民眾租屋給公司等非個人單位的情況,並且由承租的公司去繳納補充保費;民眾個人租屋,就沒有補充保費的問題。

 

五:舉例說明?

案例1:出租人為公司或行號

A公司辦公室是向B公司租的,租金每月15萬元。A公司在給付B公司租金時,不需扣取補充保險費。

說明:依健保法第31條第1項規定,補充保險費的扣取對象為第1類至第4類及第6類保險對象,因為公司不是健保的保險對象,故A公司在給付B公司租金時,不需扣取補充保險費。
案例2:1次給付半年租金

C企業社向劉媽媽租房子當廠房,月租10萬元,雙方約定於每年1月1日及7月1日分別給付半年的租金,C企業社要如何扣繳補充保險費。

說明:全民健康保險法第31條第1項規定,補充保險費是在給付時扣取。因此C企業社在1月1日及7月1日支付劉媽媽60萬元租金時,就要分別扣取1萬2千元的補充保險費,並在2月底及8月底前將扣取的1萬2千元補充保險費繳給健保局。

 

案例3:以非即期支票給付租金費用

A公司向房東王紀宏租了2個停車位,月租1萬元,約定每月15日給付租金。A公司於102年1月1日開立12張非即期支票交付給房東王紀宏。A公司要如何扣繳補充保險費。

明:

(1) 補充保險費=10,000元×2%=200元。A公司開立的每張支票,票面金額應為扣除補充保險費後的金額,即9,800元。

(2) A公司於102年1月1日交付房東王紀宏12張非即期支票,但是因為支票上的發票日才是實際給付租金的日期。因此,A公司不用在1月1日就扣取房東王紀宏1年的補充保險費,而是在每張支票發票日的次月底前,將200元的補充保險費繳納給健保局。
案例4:租金收入扣取補充保險費(不扣損耗及費用)

B公司向李依寧小姐租了一棟辦公大樓,雙方約定租金每月100萬元,按月給付,102年10月辦公室外牆整修,B公司支付整修費用30萬元,實際給付李依寧小姐70萬元。

說 明:

B公司在102年10月給付李依寧小姐租金時,依全民健康保險扣取及繳納補充保險費辦法第3條規定,不能以扣除30萬元的整修費後實付的70萬元扣取補充保險費,必須以租金100萬元,按補充保險費率2%,扣取2萬元補充保險費。

 

案例5:未具健保投保資格者,免扣取補充保險費

王正義長期旅居國外,戶籍遷出國外已多年,民國102年8月回國定居,並買了間房子,該房子在同年的10月出租給H診所,雙方約定租金每月5萬元,按月給付。王正義在民國103年1月前都沒有就業。

說 明:

新修正的全民健康保險法在民國102
年1月實施,依該法第8條規定,王正義因為沒有就業,所以須設籍滿6個月才具投保資格,因此H診所在給付民國102年的租金給王正義時,不需扣取補充保險費。民國103年2月起王正義即具健保投保資格,H診所自該月起,於給付租金時,須按補充保險費率2%,扣取1,000元的補充保險費(50,000元×2%=1,000元)。

 

延伸閱讀二代健保補充保費資訊
一、民國102年1月1日起實施
二、門檻金額達5000元(含)~1000萬(含)元的6大項目單筆所得,加徵2%補充保費;若所得逾1000萬元,以1000萬元計
三、6大項目所得
.租金:民眾租賃給公司的租金收入(租賃給民宅未列入)
.股利:現金股利與股票股息

.利息:存款利息、各種金融債券利息與短期票券利息等

.執行業務:稿費、演講費、藝人代言所得、名嘴通告費等

.超過4個月的月投保薪資獎金:年終獎金、紅利等

.兼職薪資:包括打工等非投保單位的薪資所得。但收入未達基本工資月薪的兒少、中低收入戶、無專職工作專科生或大學生等免扣(註:目前的基本工資月薪均為1萬8780元)

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