賣屋須擔保瑕疵 合約註「現況交屋」難規避

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【潘姿羽╱台北報導】民眾購屋最怕遇到「金玉其外,敗絮其中」的房屋。專家指出,《民法》規範賣方有「瑕疵擔保」責任,可避免買方購入後,發現房屋有瑕疵,影響房屋本身價值卻求償無門的情形。且契約即便註明「現況交屋」,屋主也不能以此規避瑕疵擔保責任。

契約以雙方協議內容為主,但許多民眾不清楚法律條文和效力,交易時常吃虧。中信房屋法務專員白宗益提醒,即便契約未載明,買方仍有權利主張瑕疵擔保。白宗益建議,契約應避免使用「現況交屋」這類模糊字眼,否則買賣雙方對「現況」的認知易有落差,且「現況交屋」不能作為賣方免除責任的特約條款。 
白宗益解釋,《民法》規定買賣標的物移轉後,應保持同等價值,若有瑕疵使物品價值減損,買方可要求減少價金或解除契約。因此簽約時,就算屋主註明「現況交屋」,對買方來說,簽約後因發現瑕疵而房屋價值減損,賣方還是得負瑕疵擔保責任。 


載明屋況 避免糾紛

不過賣方若已告知屋況,買方也同意房屋因瑕疵而價值減少,簽約後,買方便不能再以房屋有瑕疵為由,要求屋主修繕、賠償。白宗益指出,若屋主告知的瑕疵是壁癌,事後又發生漏水,買方仍可針對漏水要求修繕。
至於部分屋主會主動告知瑕疵,並酌減總價出售的情況,白宗益也建議,簽約時應詳細載明屋況和責任歸屬,如「針對房屋漏水情事,賣方不負瑕疵擔保責任」,避免雙方認知不同節外生枝。 

謊報屋齡 視同瑕疵

提及房屋瑕疵,多數人會聯想到漏水,但《民法》對房屋瑕疵認定並不只限於結構問題,影響安全以及普遍觀感不佳的海砂屋、輻射屋、兇宅也都適用。天成律師事務所主持律師盧天成透露,謊報屋齡會造成買方對房屋價值的認知落差,也可視為瑕疵。
盧天成表示,法官處理這類糾紛時,會依情節輕重,決定應減少買賣價金或解除契約,但謊報屋齡、漏水、壁癌等一般瑕疵,因考量判決結果須對雙方公平,通常會請賣方修繕或減少價金,除非海砂屋、輻射屋這類重大瑕疵才會解除契約。 

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【買到瑕疵屋 保障權益3步驟】

1. 交屋後5年內,買方發現房屋有瑕疵
2. 拍照並寄存證信函通知賣方,要求限期修繕
3. 存證信函送達起6個月內
˙若賣方態度不積極,買方可起訴賣方,要求履行瑕疵擔保
˙若賣方有在處理並承諾修繕進度,雙方約定的時程與承諾均應留存書面
資料來源:住商不動產 

新聞來源:http://www.appledaily.com.tw/

若屋主謊報老屋屋齡,因影響買方對房屋的價值判斷,也會構成房屋的「物之瑕疵」。范厚民攝

若屋主謊報老屋屋齡,因影響買方對房屋的價值判斷,也會構成房屋的「物之瑕疵」。范厚民攝

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