房市亮點-大樓林立 改變台南府城風貌,估計約有30、40棟16層以上的大樓,將在這兩年內完工。

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台南大樓如雨後春筍般,漸改變過去的透天厝為主的城市風貌。伴隨台南市興建中的大樓林立,過去10樓就很高了,現在動不動就16樓、20樓的建物大樓,主因之一,內政部最近通過增訂都市計畫容積獎勵上限規定,在實施都市更新地區的獎勵上限為50%,其它地區獎勵上限為20%,預定明年起實施。

或因台南建商早知道這個政策勢在必行,今年瘋狂蓋大樓,估計約有30、40棟16層以上的大樓,將在這兩年內完工。

據指出,營建署年初即研議將訂定總量控管,內政部最近討論通過營建署所提「都市計畫法台灣省施行細則」條文修正草案,增訂都市計畫容積獎勵上限規定。

該修正重點主要是增訂都市計畫法定容積放寬建築容積額度的總量累計上限,除依「都市計畫法」規定,包括公共設施保留地取得、具紀念性或藝術價值建築與歷史建築保存維護等得以容積移轉方式辦理可移入容積,其它依都市更新法規實施都市更新事業地區,不得超過建築基地1.5倍的法定容積(獎勵上限50%),或各該建築基地0.3倍的法定容積再加其原建築容積;一般地區,不得超過建築基地1.2倍法定容積(獎勵上限為20%)。

■台南市區處處可見正興建中的大樓建案(左圖);大樓如雨後春筍般登場,將改變原以透天厝為主的城市風貌(上圖)。圖/陳惠珍

■台南市區處處可見正興建中的大樓建案(左圖);大樓如雨後春筍般登場,將改變原以透天厝為主的城市風貌(上圖)。圖/陳惠珍

崑山科技大學商管學院陳淑美院長表示,過去容積獎勵沒有上限規定,很容易造成建商為了獲取最大的可建樓地板面積,積極運用綠化景觀、停車獎勵等申請獎勵。若可以做到持續的綠化,持續將停車空間開放供公眾使用,拿到獎勵,也可以達到公益性的目的,這是正向的。

但若違反獎勵的初衷,得到容積獎勵之後,就不再維護綠化環境,或不再將停車空間開放,則容積獎勵基本上是個騙局。高雄市容積率甚高,相對的市政府針對公益目的也很敢給予開發個案容積獎勵,動輒超過800%的容積率以及櫛次鱗比的大樓一棟一棟的出現,讓台南市的業者非常羨慕。

陳淑美指出,容積率的訂定,一般皆運用地方人口成長的預測和地方的居住水準加以計算而訂定,政府為了達成特定目的,以容積獎勵為手段作為執行工具本無可厚非,但是,若是獎勵過度,造成都市內巨大規模量體的建築物一再興建,而整個都市的房地產市場卻無法去消化過多的容積,此舉會造成土地超限利用、房地產市場的銷售率不佳,反而使得房地產市場超額供給,不利於房地產價格的推升。

台南奇美開發建設公司總經理蔡宗勳表示,若以五都來看,台南市的容積率還有擴大的空間。一個都市必需有具地標性的四、五星級大樓、大飯店,縱觀世界各國都如此,「當我們在大陸虎門鎮發現他們的大樓比台南多時,就值得我們去好好思考這個問題,」虎門只是一個「鎮」,其它的一、二級城市就不要說了。

蔡宗勳認為,台南市住宅區的容積夠,商業區可再放寬一些,譬如東區,僅中華路有大樓,其它區域較少。永康則是大樓林立,中西區是古蹟區,最好加以限制。若能拿捏好容積的比例、分區清楚,適當的開放容積能帶動都會發展。

台南市建築師公會前副主任委員陳國崇表示,台南市容積率從民國七十一年以後才陸續實施,在此之前都以面臨路寬決定樓層高度,比如4米路可蓋4樓、8米路6樓、10米路蓋7樓,但開始實施容積之後,相同地段的地可能只能蓋2樓半至3樓,但地主很不公平,也形成景觀的不協調。

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