房仲不喜歡奢侈稅、建商怕實價課稅

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本月19日的奢侈稅修法檢討會果真像財政部事先說的,讓各方暢所欲言,官方、民間、學界代表,一面倒建議奢侈稅不能廢,而且拋出實價課稅應接軌的訴求;房仲則提議奢侈稅2年後落日、實價課稅接棒;僅建商不但提出廢除奢侈稅,也反對貿然實施實價課稅。看來,房仲不喜歡奢侈稅,而建商怕實價課稅。

原本外界預期,這次檢討議題應會圍繞在閉鎖年限的延長、多屋族課稅、預售屋納入奢侈稅等,結果會議內討論甚少,各方人士反而一面倒的拋出實價課稅上路日、奢侈稅落日時。

有這樣的結果其實不難理解,想想看,2年前奢侈稅上路前的時空背景,當時房價瘋狂飆漲、一日三市,房市熱到沸騰,讓政府不得不出手打壓、降溫,用2年轉手不論盈虧都要課稅的方式,希望減少炒作,也壓制房價。

 

結果實施奢侈稅上路2年後檢視,成交量縮了沒錯,但部份房屋被奢侈稅閉鎖期卡住,房屋供給量降,房價不跌反漲,甚至有屋主直接將奢侈稅成本加入房價中,轉嫁給買方,更促成房價上漲,這實在是利率低、資金豐沛,再加上國內持有不動產的成本太低所致,讓屋主都很有實力撐,房價當然只漲不跌。

在房價仍然漲不停下,民間消費團體、學者、官方,才會再在此時進一步思考實價課稅,盼透過實價課稅實現公平的稅負,也讓有資本利得者繳稅,達到抑制炒作房市的目的。這個部份,房仲舉手贊成,但建商仍投反對票,為什麼呢?

因為,這2年間,因奢侈稅受害最慘的不是建商,而是房仲業,甚至可以說,有些囤地的建商還「因禍得福」。土地難求、房價又漲,建商新推建案就算慢慢賣,毛利率也跟著慢慢升,房仲業就不一樣了,在奢侈稅衝擊房屋買賣交易量下,不少房仲加盟店出現倒閉潮,對房仲業者而言,奢侈稅確實是有影響的。

這也難怪如果奢侈稅修法要延長閉鎖期的年限,房仲要首先站出來反對,如果奢侈稅閉鎖期再延長3年、4年,房仲業恐怕又要出現新一波倒店潮,而若實價課稅上路,買方不再有閉鎖期,只有所得課稅,對房仲業者而言,成交量有機會維持,產業才有生計。

至於建商,既反奢侈稅,又反實價課稅,業界臆測,這應與建商擔心影響「市場信心」有關,畢竟預售屋是反應未來2年的房價,具「期貨」性質,一旦投資房地產課稅增加,投資客進出意願下滑,那對房地產恐怕難說沒有衝擊。

從現行稅制來分析,目前民眾賣屋的一般所稅率是依房屋評定現值乘上該地段的所得稅率後,算出交易交得直接申報,舉例來說,有屋主賣8千多萬的光房屋部份賺了6百多萬元,屋主依房屋評定現值150萬元,及財政部公告的房屋評定現值所得稅率48%,賣屋所得為72萬元,再以72萬乘以40%所得稅,只需繳28.8萬元的賣屋所得稅。

賣屋所得稅相當低,但現行法令也有規定若查得到實際所得,則可依實際交易所得課稅。意即,若國稅局依實價登錄資料查稅,土地依舊免稅,僅課稅土地增值稅,若房屋獲利賺6百多萬元,則將直接併入綜合所得稅課40%稅率,變成需繳交240萬元的稅金,等於稅金增加9倍。

而一旦實價課稅上路,建商私下預期,土地應不可能再免稅,這對建商在進行土地交易就是很大的麻煩,有些建商養地,看獲利達到合理水位,就直接獲利了結,過去土地免稅,未來則很難說。

再者,若一般民眾未來賣屋將實價課稅,雖尚不知未來稅基、稅率會如何調整,但若政府用意在壓抑房地產投資炒作,或將房地產所得直接納入綜所稅中,隨著賣一間房子就可能將稅率拉高至40%,連同原有的其他收入都要課高稅額,那將使買方在下手前仔細考慮斟酌,對房市的買氣勢必有影響,這樣的市場氣氛並非建商樂見。

因此,當方向一面倒向實價課稅時,多數建商並不贊成。

只是,若站在稅賦公平的角度來看,奢侈稅真的不是合理的稅制,不論賺錢、賠錢都打,不符合公平原則,而一味的拉長閉鎖期,或向買方課稅,也恐怕打傷房市,長期來看,讓所得回歸合理的課稅,才是房市長得健康、長久、安全的方法。

精實新聞 2013-08-27 19:32:48 記者 林詩茵 報導 
全文網址: MoneyDJ 財經知識庫 

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