租約加但書防範惡房客 法院公證更具效力

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租賃關係中,一般多是教導房客如何自保,但現在惡房客比例漸增,房東該如何自保?專家表示,可在租約中加註但書,包括「租約到期後租賃關係終止」、「以匯款方式繳租」,並到法院公證,讓契約具有「逕受強制執行」效力,以保障房東權益。

租約中加但書 防範惡房客  法院公證契約更具「逕受強制執行」效力

根據21世紀不動產法務經理邱創智表示,一般如果租約到期,但房客繼續住在裡面,房東也無硬性要房客限時搬離,就會變成不定期租約,而不定期租約因可隨時終止,對房客較有利,但對房東而言,卻受到《土地法》第100條,「出租人除非符合規定,否則不得隨意收回房屋的限制。」讓收回房屋的過程相對困難,因此建議房東可在租約中加註「租約到期後租賃關係終止」特別條款,以防租約到期後,房客不願搬離租屋處的問題。

租屋過程房,東房客都要留意

租屋過程房,東房客都要留意

如加註匯款方式繳租

而在繳租時,有些房客可能會故意趁房東約定收租時間離開,或以「房東沒來租屋處收租」為由,逃避或拖延繳納房租的時間,邱創智也建議,為避免類似情形,房東也可以在租賃契約中加註「以匯款方式繳租」,畢竟使用銀行匯款,在匯款時間及金額上都有紀錄,若未來發生糾紛,也較有依據。

分租房客不在規範內

信義房屋客法部協理劉韋德認為,租約可透過公證後的「逕受強制執行」,讓有加註的租賃契約更具法律效力。但有實例是房東將房子出租給房客,但房客卻成「二房東」,劉韋德指出,依《公證法》第13第2項規定,「公證書除當事人外,對於公證書作成後,就該法律行為,為當事人之買受、繼承人,及為當事人或其繼受人的受僱人、住在屋內的家屬,亦有效力。」

也就是說分租房客並不在規範內,如果房客將房屋分租給其他人,「逕受強制執行」效力對分租房客無效,房東則只能另外對分租房客提起「遷讓房屋訴訟」才能解決。

另外如一些生活公約,例如「租屋處內不得養寵物」,或「女性租屋處不得攜帶異性過夜」、「租屋處不可吸煙」等規定,也能一起寫在契約內。劉韋德說明,只要房東與房客雙方皆認同並加註租約,即有一定法律效力,若日後房客違反,則房東有權向房客要求賠償或請求限時搬離。
蘋果日報【顏嘉瑩╱台北報導】

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